转自米宅
作者大白
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今天我读了一篇写北京投资客去年在杭州买房亏了30万的文章。
事情的经过是这样的，去年杭州二手房市场开始量价齐跌，尤其是之前倒挂打新大热的网红板块网红小区，比如未科板块、奥体板块等。
于是呢，这个故事的主角觉得，此时应该是进场“抄底”或者“捡漏”的时候。
于是就通过一系列专业的操作手法，在没有购买资格的情况下创造了购房资格。（hp是啥意思，就是找个本地人假的结婚。不知道的留言区找答案）
在没有抵押资格的时候创造了抵押条件。（经营抵押贷需要公司满一年以上，于是买了个空壳公司）。
甚至通过金融中介获取了几乎零首付的高杠杆。
具体操作流程如下：——
（时间安排的很紧凑，按照这个流程，减少垫资成本，尤其是离婚取证和过户的时间点，大家要好好看看，将来能用上）
最后的结果是什么呢？
故事的主角在下定之后，觉得接下来杭州房价还会继续大幅下跌，于是呢，思考之后决定放弃定金，再加上之前杂七杂八的费用，大概这笔交易赔了30万。
后来他为了验证自己的决定英明，一直观察这个小区的成交，三个月之后发现又掉了70万。
换句话说，如果当初不是果断放弃，亏的就是70万。
我们随便找一个未科板块的红盘看一下成交记录，基本可以验证他的判断是对的。
下图是2022年8月之前的成交
下图是2022年9月之后的成交
确实杭州二手在去年底的几个月又经历了一次至少10%的跌幅。
所以他毁约是对的。
买了，会亏得更多。
从这个故事大家应该能品出来，在大趋势面前，个人的专业啊、技巧啊，其实不堪一击。
关键是时机。
所谓小富在己，大富在天，就是如此！
房价持续下跌的大趋势下，你多专业的手法都不行。都是亏钱的。
再一个，一个人如果想要买房，一点都不难，有的是办法。
比如说，没有购房资格，这都不叫事。
可以这么说，全国没有一个城市的购房资格是不能解决的。
可能有人说，我没钱。
这么说吧，你只要能拿出10万块，没有哪个城市是搞不定的。
类似杭州这样的强二线，未科这种核心板块，首付3万就能买458万的房子。
还有人说，还不起月供。也非常好解决。
只要有房子，利用房子的融资借贷手段更多。
想买房，就是这么简单。只要你想买就能买，没钱也能买。
有人会说，借的钱总要还吧。
对，这你算说到点上了。
这一切所有背后的手段和算计，前提是房价要涨。
只要两三年房价涨一波，把前面的欠账平一平，这个循环才能继续。
如果房价不涨，这一切就是无根之水，长不了。
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通过这个事，我又想到这两天看的另一篇文章，写的是青岛城阳区城投平台缺钱，于是导致部分共有产权房无法交房的尴尬局面。
事情是这样的，2023年1月4日，某位购买了城阳龙湖开发的共有产权房项目的网友发现，开发商拒接交房。
一问才知道，是因为市政公司在购房时承诺的76万元人才补贴款没到位。
按照人才共有产权房的购买条件，是个人出资一半，剩下的一半城阳城投的马甲公司青岛家安运营管理有限公司出资。
比如这位网友购买一套150万的房源，其中城阳区城投马甲需要出资76万元。
现在的问题是，龙湖把房子建好了，购房者把自己购买的这一半产权的钱也付了。
可是城投却没钱付，导致龙湖不能给业主交房。
这一下就把该人才整不会了。
去问城投平台，“现在没钱，正在积极筹钱。有意见就找房管局投诉吧。”
去房管局投诉，“你可以找开发商退房。”
去找龙湖退房，“退房扣除20%的违约金，差不多60万吧。”
该人才懵了，“咋滴，我啥待遇没享受到，还得先倒贴60万呐”
当然这个事情的最新进展很圆满。青岛城阳市政投资发文称，已将48套房款拨付到位。
事情就是这么个事，是意料之中，也是意料之外。
这肯定不是个例。
其实去年4月，就已经有一批共有产权房购房者反映自己购买房子，因为共有产权款项迟迟不到位，导致银行贷款下不来，无法收房。
目前以“共有产权房”作为关键词搜索，会出来很多案例，涉及的问题主要是“未打款”。
我们知道城阳区于2020年开始实施的“阳光引才”工程，不但赢得了“抢人才”的面子，也赢得了“楼市去库存”的里子。
唯一的副作用就是：当地政府补贴不起了。
因为仅仅2020年城阳区需要投入配套+房补就需要110亿。
但是，参照2021年城阳区政府发布的《2020年度财政预决算报告》：
1、2020年，城阳全区一般公共预算收入才78.4亿元。
2、而2020年末，城阳全区地方政府债务余额就高达150.18亿元（不含高新区）。
3、那么2020年，城阳全区可新增专项债券只有49亿元。
简单地说，财政收入不够补贴。
为啥不够呢？原因可能很多，其中很重要的一条是和土拍有关。
城阳的地块，主要被地方平台拿走了。
那么作为区城投，一边要大肆掏钱托起土地财政，另一边，还要给共有产权房出资。
蜡烛实在经不起两头烧。
城阳城投付不出共有产权购房款其实广大地方城投困境的缩影。
毕竟，去年全年，全国300城住宅用地出让金仅为3.3万亿元。这其中90%的地块都是地方城投自己拿的。
说起城投公司，它的作用就是给地方财政套个马甲融资。
可这里面的关键点是，城投作为地方政府的融资平台，但地方政府不能明着担保，所以名义上还是要给抵押物的。
用什么抵押呢？很多地方政府“穷得只剩地”了，所以土地就是最好的抵押物。
国有土地倒腾给国有公司，这个操作不复杂，就是城投拿地。
那么地到手了，之前的操作就是先修路造公园把土地的评估价拉上去，然后再拉几个房地产公司做“托”把地价炒上去，然后城投把地抵押，从银行借钱，或者发债，土地财政的闭环就完成了。
当然，这个过程还有一个重要角色就是购房者。
购房者下场买房，把房贷背起来，完成债务转移，可购房者也不是大傻子啊！
房价不涨，没有哪个大傻子会心甘情愿背房贷？就算是像诸葛瑾这种死多头也是宁愿毁约赔钱也不愿意背的。
因此，这个循环就是房价上涨，然后地价上涨，接着房价再涨，地价再涨，如此循环下去。
这里面的关键点，就是房价要上涨。
如果房价不涨，地价上涨就是无根之水，长久不了。
现在的情况是，只有城投拿地，房企不参与炒地价了，房价不涨反跌了。
那么，这个时候，银行就很难办了。
之前地价虚点就虚点，只要合规性没问题，睁一只眼闭一只眼也就过去了。
明知城投债是肉包子打狗有去无回，银行也借。无非就是举新还旧利滚利一直滚下去而已。
现在是地价不涨，再怎么努力举新债也裹不住旧债了。
所以，2022年每一块城投托底的地，现在都成了压在地方城投身上的一座山。
如何解决当下困境？其实摆在城投面前的路不多。
第一条，对自己下手。
比如，有城投公司上班的朋友，竟然也有了卖房任务。要求年底之前，每人五套，和他们年终考核挂钩。搞不好可能连工作都保不住了。
再比如，对自己人，薪水下手。
第二条路，就是寄希望市场回暖，房价上涨，房企进场抢地炒地，然后地价上涨。
除此之外，还能有其它路吗？
你当然可以站到道德的制高点去声讨，为什么房价不降？但还是要面对实际问题。
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