|房企观察·睿诚研究院|
文|罗乾波
2月7日的人事大变局
2020年2月7日晚，中国海外发展有限公司发布人事变动公告，资料显示：
张智超将接任颜建国成为新任行政总裁，罗亮获选为董事局副主席并将继续担任公司执行董事、执行副总裁、运营总监兼总建筑师，庄勇获任为公司董事局副主席及非执行董事。
对于此番人事变动的原因，中海地产表示，为了提升企业治理水平，颜建国将专注董事局主席一职。
中海地产表示，本次人事变动，是正常的人事变动。同时，表明，为了提升企业治理水平，颜建国将专注董事局主席一职（注：据中海集团官网显示，颜建国已经于2019年12月开始担任中海集团董事长、总经理）。
两名80后校招生履新上位，即将为中海发展引航
1、张智超：新任行政总裁
资料显示，张智超，40岁，2001年毕业东南大学建筑工程专业，同年加入地产集团上海公司，在中海供职超过18年，历任合肥公司总经理、苏州公司总经理、北方区域公司总经理等职位。
2019年1月，张智超出任中海地产副总裁。一位从校招生成长起来的80后总裁。中海地产就已经和母公司中国海外集团在2001年起内地连续启动校园招聘战略，张智超正是在这个时候加入的中海地产。
2、庄勇：任董事局副主席及非执行董事、中海宏洋董事局主席
庄勇，41岁，2000年从重庆大学毕业，随后便加入中海地产，其也是一位中海地产的校招生。同时，他还是在校园内声望极高的中海地产校园雇主品牌“海之子”品牌的主要创始人。
睿诚研究院观察：
四十而不惑，大学毕业后20年，逐步完成了学识、专业经验、管理思想等的积累与沉淀，也看到了中国房地产不同时间和企业的发展变化，目前正值年富力强之时，一代新人换旧人，才能持续在传承中走向新的世界。
中海地产，此时调整人事，是对去年业绩不太满意，还是有感于今年市场的巨大压力？来启动新人来打破市场的僵局，期待焕发出新的力量，目前不得而知，有待市场观察。
2020年疫情震荡下，新班子能否守住去年指标和交出更满意答卷？
2月6日晚间，中海地产发布2020年首月销售公告，显示，中国海外系列公司于1月份录得合约物业销售额约为人民币202.76亿元，已售楼面面积约110.31万平方米。
中海地产，2018年1月及2019年1月该公司销售额分别为港币258.26亿元、港币290.48亿元。按今日最新港币与人民币汇率0.9010来静态折算，2018及2019年1月销售额用人民币计算分别为232.69亿元、261.72亿元；2020年1月销售额分别比前两年降低了13%和23%，创近三年同期最低局面。
在从业内横向来观察，今年1月份销售态势普遍不理想。
截至2月6日，20余家上市房企发布2020年1月份未经审核的营运数据。一线龙头房企销售额增速整体有所放缓，如中国恒大，2020年1月实现合约销售额约405.5亿元，同比下降6.07%。
另据克而瑞数据显示，2020年1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿，同比下滑16.2%。其中，仅6家公司权益销售金额超过100亿，分别是恒大、万科、碧桂园、中海、融创、保利。
睿诚研究院分析，1月，中海地产销售额虽过百亿，但中海下滑速度超过业内整体16.2%的指标，有点多。不太好看的指标，可能也是导致临阵换帅的原因之一。
同时，近期疫情凶猛，还在不断蔓延，业内普遍判断，疫情会逐步干扰二季度的市场，那么今年的整体情况就会很糟糕，上半年房企的压力都将大增，中海也不会例外。
首先，2-3月份房企销售不会有大的气色，可能会比1月份还差。
1月份前中期基本通往年一样，是正常的，最后一周即春节期间，受疫情干扰，导致返乡置业潮泡汤；而2-3月份，全国市场皆处于抗疫高峰期，虽然最近局部地方已逐步开始复工，但小范围的开工态势，不能拯救全局；同时，客户们并未真正从疫情的恐慌中走出来，加上买家对未来市场发展的不确定的观望等，即使那些复工开发商加大促销力度，可能仍然不能恢复到以前那种状态。
市场普遍承压，中海地产也无法在大势不利局面中杀出重围，一季度的业绩肯定也不会好；如果二季度仍有疫情骚扰去化而影响市场的购买力，整个上半年的销售指标就将大跌于去年同期指标。
可以说，中海此次换人，对张、庄、罗三人而言，是临难受命，更是一场考验。
其次，中海一贯的高利润指标要求，新班子将面临利润和销售额的两难取舍。
受新冠病毒影响，市场大势不好且持续的时间比较长，是保利润还是要销售额，张庄罗等人是和上任后第一个要考虑清楚的问题。没有合理的高利润供养，集团内部和股东们不会有好脸色；没有好的业绩和规模数据，上面老大可能也不高兴，市场的声音可能也不太如意。
据业内数据显示，在2004—2017年的14年间，中海的净利润率一直是行业第一，在同行的该项指标普遍处于15%左右时，中海常年都保持在20%以上，被誉为“净利润之王”及“盈利之王”；2018年，中海的净利润率为26.2%，超过一半的房企净利润率水平。
“净利润之王”的金身，肯定是不能破的，这也是新班子不能打折的指标。
今年，据中海年初的发展战略规划，其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标，同时也要保持30%的毛利率。按往年20%净利润数据，今年4000亿港元销售总额指标之下，中海地产的净利润要达到800亿港币。而据中海地产业绩公告，2019年，其净利润为449亿元，其间差距比较大，这也给了张智超新团队巨大压力。
其中，今年销售指标4000亿港元的数据，已经在去年基础上，提高了6.1%，月229亿港元。不降反增，新班子的压力大增，是要用数据来证明自己的水平了。
能不能达到，或则是会在年中调整考核指标，目前情况尚不明朗，需后市继续观察。
最后，新班子执掌牛耳，新官上任的三把火，也会有一段短期的调整期。
中海地产，浓烈的国企基因，有其自身独特的运行轨道，核心管理层的调整，依据行业惯例来看，也得花一段时间来消化和重建运行氛围等，内外部时间的耽搁之下，最后能给张庄罗真正发力的时间其实比较有限了，不足6个月、180天。依据不太严谨的测算，暂按80%指标在后180天内实现，来看下数据的情况，如此，则每天要完成18亿元港币的实际销售额，还是有比较大的压力的。
睿诚研究院判断，即使疫情完全出清，接下来业内会在一些城市、或者在某个城市的一些板块，将大概率会发生降价促销大战，以抢夺客户和加强去化回款。
中海地产，是否愿意降下身段来抢跑市场和充实弹药，应该将成为新班子上半年的核心思考之一，以价换量、以量弥补时间等，应该会成为新团队的打法之一。
能不能打赢病毒，能不能在困难时期创造新的奇迹，能不能实现4000亿元港币的业绩且不降低利润指标？像三座大山一样，压在了张智超班子的心坎上。
做的好，自然有鲜花和掌声；如差距较大，明年就可能会出现，“由来只有新人笑，有谁听到旧人哭”的故事吧。
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