今天半岛城邦四期开盘了,一共登记有效用户689名,开发商以11.6万/平米的均价推出599套住宅,户型以88-135平米的1-3房为主,总价在784万-1900万之间。
今日销售情况:共卖出约455套,去化率约76%。
我们团队在半四刚放出认筹的消息的时候就已经去看了样板房,现场认筹需要验资200万。我们去看了看样板间。
这是沙盘中的三栋,从右到左分别是B、C、D栋。我们当时去看了C栋和B栋。
这是楼栋的排布,其中88平米的主要是位于每一栋的中间位置,这也是整个项目争议最大的户型。有的人看好,有的人看空,而从今天实际的成交数据来看,这个88平米的房间处于基本无人问津的状态,这也验证了我们最开始的判断。
88平米一房一厅鲜有问津。
我们继续讲述看盘的过程,半岛城邦的外立面是铝合金的挂式面板,看起来非常有现代感,豪宅气息扑面而来。
楼栋外立面和大堂都很豪华,定位十分高端,这样的住宅也足够有逼格。
下面这个是我们看到的88平米一房一厅,右侧是厨房,厨房旁边是洗手间(干湿分离),卧室与洗手间相连,没有隔板和门,空空的只有一个电视,当然不同的楼栋显示效果也不一样,我们看到的这个户型就是这样的。
开放式的厨房,非常具有现代感,年轻人看了一定会很喜欢,但是真正买得起的年轻人有多少呢?当天实际来买房的大多数是30-40岁的中年人,这些人对于实用面积还是非常在乎的。
现场看房的人很多,这是4月11号拍摄的
从厨房看客厅,具体是哪个户型忘记了···
一线海景,这个海景在半岛城邦5期盖起来后会挡住低楼层的海景,貌似是33层以上的才可以不被遮挡。对于那C、D楼栋来说,西向看海的话大概也要30多层以上,B栋的话可能大部分都会被遮挡,有没有海景,这一点很关键,因为影响了几百万的房价。
业主传出来的一份价格表,高楼层与低楼层的价格相差很大,很关键的因素就是一线海景!
半岛城邦里有南外滨海中学,距离非常近了。
现场看的感受是88平米的一房一厅实在是让人不敢恭维,整个的开间,卧室和客厅、洗手间相连。我总结了三大缺点:
在4月16号的时候,我在微博上表达了我的观点。其中就明确写了,88平米的一房一厅不够用。
第一,得房率低。整体的得房率大概就只有66%-70%。实际体验房间很小。在湾区很多89平米的都可以做到小三房,而这个户型就只有一房一厅。实在是浪费。这个在实际的销控表中也得以验证。
第二,没有完美海景。将来半岛五期盖起来之后,半岛四期的海景就会被遮挡。半岛五期将来也会是高层,50多层会挡住四期的海景,最终四期就只剩下一点点海景可以看得到。
第三,一房一厅户型设计差。本来可以做到两房、三房,但是为了定位“奢享型”,剑走偏锋,做了一房一厅,如果将来有了小孩子,那就完全不够用了。这种户型设计不知道将来有谁接盘呢?
第四,部分户型升值潜力小。对于一房一厅的设计,将来的升值潜力肯定小。2年交楼,3年禁售,5年的时间才会进入市场,现在1000万的房子5年后要卖多少钱呢?1500万? 在深圳湾1500万去买一个一房一厅的豪宅么?这样接盘的人会是谁呢?
不要相信开发商和媒体吹的天花乱坠,真正的房产价值是需要在二手市场验证的。
但是这里并不是没有值得购买的户型,113平米的2+1房是性价比最高的,另外135平米的三房也是最值得投资的。
其余的内容不再多说,深圳的网红盘只要一入市就会吸引大家的目光,各方褒贬不一,但是像我们这样真正具有投资眼光的人少之又少,能做出准确判断的也少之又少。