提问：雕叔你好！普通资格，想买个改善兼投资，单价、总价均比较接近的麓湖长滩190，中海天府里178，招商时代公园，德商熙华天玺，陆肖tod，这几个盘该怎么选?
回答：你好首先普通资格买到麓湖和招商的几率不大,可以排除。中海主要卖点是地段核心程度和景观优势，位于CBD核心，楼下就是城市级的TOD三线换乘站天府商务区站，附近还有1、18号线，非常方便，内为178的户型直面CBD的景观中轴望山廊,再远一点就是几千亩的鹿溪河生态湿地,整个视野效果会非常好。所以如果你喜欢住在热闹的地方，或者喜欢这种无敌视野的居住体验，就可以选天府里。但天府里的缺点是容积率比较高,市中心的位置可能会比较嘈杂，如果你喜欢安静低密的居住环境,它就不适合你。你就可以看看熙华天玺,因为熙华天玺的优点一个是麓湖公园区板块的宜居性,它是一个生态环境很好的居住地块，很多为高品质的低密度小区，整个片区的居住舒适度就会提高,再加上德商擅长营造高端的品质和居住氛围，所以住起来会比较安静、舒适，同时也是一个调性更高级的高端改善盘，档次要高一些。但德商虽是走高端路线自然价格也是偏贵的，未来两年都是站岗。陆肖TOD的特点是资源性特别好，因为它是成都市的亲儿子轨道集团和高新区的亲儿子高投集团联合开发的全成都的首个TOD示范项目，被寄予了很高的期望,也赋予了很多优势资源,比如地铁站直接修通道到小区、在小区附近规划公园、配套学校已经基本建好预计也有可能引入比软好的教肓负源、华西医院社区门诊等等。同时，因为是示范项目所以品质做得也很高,本身土地条件就好，然后做了纯南北板式高层的设计(比高低配好)，小区的居住舒墙度也会很高,陆肖TOD未来会成为高新南区锦江以东片区的核心商圈，所以它未来的发展潜力也很大。这3个买中海和陆肖都没问题,主要就看个人喜好了，你可以都去看看。
提问：雕叔，手里的按揭房还剩16万还清，想把余款还清，然后把这套房子卖掉,这套房子在成都龙泉驿区的航天城，估计能卖95万左右。卖了后拿这钱去大面按揭一套套三房，首付3层，控制在50万以内。剩余的钱加，上借出去的钱还回来后，有70万的样子，打算全款在成都买套房子老破小，还是按揭付六层买次新房的刚需户型?
回答：你好，前面一部分操作是对的，后面一部分不建议，买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，也不要买老破小,升值潜力弱，接盘侠少。建议你第二套买二手次新刚需户型更好。
提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
提问：雕叔，锦麟天玺的学区配套如何？自住+投资是否值得入手，3.2左右单价，和凤起潮鸣对比，各自优劣势在哪里！
回答：你好，锦麟天玺是属于金牛区的新房，新房的学区在交房之前都不明确，交房入住后教育局才会纳入其中，但通过推断，大概应该是正对口茶店子小学的。这个小学是目前金牛区数一数二的小学。绿城凤起朝鸣则对口的是青羊区的金沙小学，属于青五片区，仅次于青二片区。两所学校来看，金沙小学好过茶店子小学。锦麟天玺的优势就是位于金牛区的核心茶花板块，周边的商业、地铁、教育资源比较均衡，缺点就是周边空地和老破小还比较多，房价也比较高昂。相反的凤起潮鸣，主要优势就是绿城品质高端楼盘，然后对口金沙小学，劣势是周边目前地铁商业配套较差，临近三环，存在一定噪音，价格也比较高昂。主要还是根据房源本身的价格情况来决定，哪个更具有优势。
提问：雕叔你好，请问成都龙泉的户口，天府新区买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市区，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外有资格买限价房，你看成都目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢老师！
回答：新雕叔多的没有定学区，存在一定风险。二手雕叔多早已分好雪片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象，我原来有朋友住过类似小.区，知道里面的复杂性。再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空间和升值潜力。如果是刚需，不太建议购买；投资后外租的话，可以考虑。目前品质较高的区域是东门2.5环附近，可以关注八里庄板块的下青秀和铁投紫瑞府，不过以二手房居多，可以去实地看一下。
提问：雕叔你好，请问武侯区的德商石榴春和天骄和青羊区的玉润金沙比较，投资的话，哪个更好，比较下两个楼盘呢？
回答：投资就是看当下的性价比和未来的成长性，怎么看都是德商占优。德商当下的清水单价2.3万，而玉润金沙是2.8万；成长性的话德商所在的机投是武侯新城大力开发的区域，而玉润金沙所在的外金沙却有点后继无力的感觉，武侯的鸡头和青羊的凤尾，青羊未必就更好。产品就不比对了，都是洋房小高层，半斤八两，差距不大。
提问：雕叔你好，双流区普通资格，报名两江映月，售楼部喊明天选房，样板房看不到说在维修，请问这个盘怎么样，是自住加投资，可以买不？望解答，谢谢！
回答：可以选的，两江映月地段很好的，能够上就赶紧上吧，作为普通，能买到热门楼盘的房源，已经不容易了哈。两江映月是二江寺tod，地铁资源肯定好，然后又临近高新和天府，享受他们的市场外溢，紧接着又有华府板块的教育和商业不断入驻，整体来说这个板块加上怡心湖，尤其是近地铁的区域，应该是当下双流的最强王者了。从产品上，主打的是两梯四户高层，但是户型都偏大偏改善，因此可以定义为刚改的角色，主要是清水单价确实还算OK，不贵，1.7万的样子，总价210-260万的样子，这个总价段，在当下的天府新区、华府板块也确实买不到什么像样子的房子，所以性价比还是有的。主要就是看自己的预算是否能够达到这么多，如果是的话，真的又比较偏向于自住生活的话，我认为这是当下一个还不错的上车盘。
提问：对于楼层那些有什么建议吗？现在买新房好还是二手房，公园2040主要是听书浦机说要建东站了，就是那里有个进财中学！还有就是雕叔提示的那几个小区里面凭我们自己眼光挑性价比高的就可以了?有什么特别需要注意的吗？
回答：投资一般会选择电梯房：一般都是10层以上，有电梯的房子，按价格来排序一般是：次顶层＞高楼层＞低楼层＞顶楼＞1楼。建议选择楼层的中间偏上楼层，这些楼层的综合条件都是比较好的，当然价格也会相对偏高。我们买房子挑楼层，一个是要考虑到自己的需要，家庭居住的舒适度。一个是要考虑到别人的需要，卖的时候才容易卖出去。买房选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。投资我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。
提问：雕叔你好，打扰一下，最近关注到了二十一世纪花园3期，这个小区是2000年建成的，确实比较老了，但房价确实便宜，而且据中介说这个小区交易比较活跃，后面出手会比较容易，而且这个小区距离青羊实验附小比较近。我有个想法，找一个装修很烂的房子，通过装修来拯救一下，麻烦你帮忙分析一下这个小区，谢谢！
回答：像二十一世纪花园3期这种20年的老房子，周边配套基本上也算比较乐观的。一公里内有2条地铁、医院、商场、公园，还带学区。如果只用于居住完全是可以的，唯一的缺点就是楼龄，如果考虑几年后出手，可能流动性差一点。升值可能不是那么理想。
提问：雕叔你好！17年投资了套龙泉的二手房，用公积金贷款。现在满三年了，但小区比较破，价格在阴跌。想置换，但顾虑1.这房有增值税卖不上价，2.置换买不到神盘，利率又比较高，不涨就亏。请问我该现在卖了止损?现在置换?还是等利率低点或满五年了再置换?现在有子弹400个，谢谢。
回答：只要房价还在涨，那理论上就是越早置换越好，未来你在多等两年，房价可能还会再涨一点点，或者说一些中等性价比的楼盘也没有了。所以，房价未来肯定是上涨的，你就现在置换，400个的预算我觉得至少置换到市区去，还是很棒。
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