在工业用地近年来投资热度持续升温、政府大力推动先进制造业的发展和有限的工业用地供给背景之下，不少企业都面临着拿地难、拿地周期慢等问题。
选址君梳理了园区工业用地拿地流程，旨在帮助更多企业拿到心仪地块。
选址先选城，我们把城市分为四个梯队。
第一梯队：一线城市“北上广深”
“北上广深”是大陆经济实力最强的四座城市，拥有其他城市无可比拟的人才、资本和技术资源。从智联招聘对全国白领求职状况分析来看，求职者选择投递一线城市岗位的占比87.6%，因此，对高层次人才，如外籍专家、技术达人等有要求的企业来说，北上广深是企业必须要布局的城市。此外，中国有129家世界五百强企业，而其中60%都选择落户到北上广深。想与世界500强为邻，北上广深就是企业拿地的最好选择。由此看来，在这些城市，无论入驻哪个园区，在哪里拿地，投资都是稳赚不赔。唯一需要考虑的问题就是你究竟能用什么打动招商人员，才能说服当地政府从牙缝里“抠出”一块地给你。
第二梯队：天津、杭州、成都、武汉、青岛、苏州等“新一线”城市
这些城市，或是国家中心城市、或是城市群核心城市，具有极高的战略地位和发展潜力，是大部分企业投资布局的不二选择。对于企业而言，只要属于国家级或省市级园区里的地块，能拿到就是胜利，唯一需要注意的就是，这些城市营商环境天差地别，所以，需要企业立足自身情况，选择最适合的城市拿地。
第三梯队：其他省会、副省会城市、二线城市、以及区域性城市
第三梯队更加适合本地企业或投资金额有限的企业。他们属于在本省内竞争力较强的城市，他们所辖的园区都是本市倾力扶持打造的，在这些园区拿地，竞争压力相对区域中心城市会小很多。但这类城市，产业基础相对薄弱，所以在投资拿地前，企业必须要全面评估当地的产业基础、开发运营成本、发展潜力等，谨慎拿地。
第四梯队：三四线城市
在这类城市投资的好处是地价低，物价低，劳动力成本低，能够有效的降低企业运营成本。所以，如果是对成本控制较严的企业，可以在综合评价后选择这类城市投资。
与一般的经营性用地招拍挂不同，企业想要在园区拿工业用地，核心是要园区政府点头同意。所以，学会如何与园区领导打交道，对于企业缩短谈判周期，提升合作概率至关重要。和政府打交道，最重要的一点，就是把他们感兴趣的东西，用最精炼的语言表述出来。
根据十年助力企业选址经验，政府感兴趣的点，主要包括三个方面。
拿地主体是谁，是政府首要关心的问题，直接决定了你有没有资格拿地。一般而言，政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否带动上下游产业集聚，以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发，对企业进行综合评估。
既然我们是从政府手里拿地，所以我们就要先想政府之所想，站在政府的角度考虑这个问题。
首先，了解地方政府的领导需要什么？上面领导想做什么？近期的政府文件有哪些要求？其次，项目能给当地带来多少税收？拉动多少产业？带动多少就业？引进多少人才？给当地带来多大的影响力？再次，评估项目有没有风险？企业以前有无拿地骗补的劣迹？各项生产手续是否齐全？环保是否达标？最后，企业不能逼政府犯原则性错误，比如上级政府明令禁止该产业拿地，那就肯定是不能做的，与其和政府纠结这类问题，不如早点选择其他地方投资布局。
既然知道了政府想要的，下一步我们就是去包装项目，迎合政府的需求。企业需要出具一份项目规划书，要在符合城市战略方向、符合多方利益的基础上，做出详细的企业规划和发展预测，要有理有据，梳理和拓展相关人才、资本、技术资源，这样才会得到政府的认同。
前面三点满足政府要求后，政府就会拿出诚意，用土地、政策和你协商谈判。
在这个阶段，政府会告诉你能出让多大面积的土地、位置在哪、价格如何、产业和住宅的具体配比等信息。但具体能谈成什么样，一个是看政府对你有多大兴趣，另外就是要通过调整合作模式来为双方的利益找一个平衡点。
政策包括当地政府或园区管委会针对某个行业的扶持政策，比如税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等；还有政府针对企业引才的奖励，比如新增创新载体的科研经费补贴、自主培育项目的资金补贴、引进高层次人才的引才奖励和薪酬补贴等等，以对企业员工的购租房补贴、生活补贴等。但这些需要你找到当地相关的产业政策，对号入座。
如果你的投资项目比较重大，可以和政府一事一议，围绕着税收返还、资金补贴、注册资金返还等去谈，政府会给出相应的承诺。如果是特别重大的项目，还可以请专业人士去谈，他们可以帮你谈出许多意想不到的条件，以及避免企业遇见政策兑现难等问题。
综上，不同城市拿地选址各有侧重，每一种方式的进入门槛也不同，企业可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地城市。
选址拿地就是与政府博弈的过程，如何实现和政府双赢、企业经济效益和项目社会效益共涨的格局，就是影响企业拿到优质地块的前提。
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