随着热点区域供应增加，今年楼市值得期待。观海新闻/青岛早报记者 薛雅方 摄
市场信心不足
回望2022年，从中央定调“房住不炒、支持合理住房需求”，到金融层面“两次降准、三次降息、三箭齐发”，再到各地松绑政策应放尽放，整体上对房地产行业的态度全面转弯调头，保交付、保主体、保信心、促需求等政策积极性前所未有。但受制于疫情反复、停贷潮和房企暴雷等负面因素持续影响，市场情绪依然低迷，全国及地方各地楼市普遍遇冷，市场规模缩减二至四成不等。青岛也不例外，据青岛锐理数据显示，2022年青岛市商品住宅规模从去年的1414万平方米下降21%，至1117万平方米，但主城及新城核心刚改项目成交向好，价格小幅上涨4%，至15704元/平方米。
从市场供应数据来看，2022年全市商品房新增供应1136万平方米，同比下降33.2%；商品房成交1540万平方米，同比下降6.3%，近3年基本持平；成交均价14864元/平方米，同比下降0.7%。2022年全市商品房成交金额2290亿元，同比下降5.6%，成交套数12.7万套，同比减少10.9%。
从各区域成交情况来看，2022年青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸、胶州、城阳和即墨。数据显示，西海岸新区合计签约38521套、约444万平方米，占全市签约总面积的29%；城阳区签约19430套、约236万平方米，占全市签约总量的15.4%；紧随其后的是胶州和即墨，分别签约17498套、约212万平方米和15963套、约183万平方米，占比13.9%和11.9%。
整体小幅上扬
虽然市场表现不佳，但青岛房价还是维持了上涨的局面。从2022年的时间轴来看，全市商品房1—2月为传统淡季，3月份开始成交回升，政府持续释放利好政策，但力度均不大，客户仍以观望为主。6月份出现大批量控制网签，拉升全年数据；2022年以来全市商品房月度成交均价整体呈现逐步攀升态势，主要受成交结构影响，主城项目年底冲业绩集中网签，导致年底均价蹿升，12月份达到峰值17183元/平方米。而全年成交均价为15704元/平方米，同比小幅上涨4.8%。
那么，青岛所有区域哪里房价最高？据青岛锐理相关统计数据，主城区沿海一线是青岛高房价的集中地。从老市府、新市府、浮山前到金家岭金融新区、石老人—沙子口板块等占据了青岛新房价格的绝对制高点。房价最高的板块是老市府周边，成交主力楼盘为莱阳路8号，该项目2022年网签了8套，均价10万元/平方米；新市府板块的国信海天中心、深蓝中心分别签约48套和28套，均价分别为8.8万元/平方米和8.7万元/平方米。浮山前的海信君澜2022年网签43个亿，均价7.6万元/平方米，拉高了板块签约均价。位于石老人—沙子口板块的鲁信海曙云霞以18万元/平方米的均价，斩获2022年青岛商品住宅销售单价冠军之位。
浮山后板块在多个新盘的支撑下，受到众多购房者的追捧，并成为年度热销板块。原因也不外乎地段价值更高，配套更加完善，占据着更加优越的城市资源。东李世园板块2022年签约1863套、约24万平方米，均价26265元/平方米。城阳中心城区板块、白云山板块、烟墩山北板块以及流亭、夏庄板块价格相对较高，在1.5万元—1.8万元/平方米之间。西海岸房价最高的板块是中心城区，均价2.1万元/平方米，目前在售项目主要为瑞源名嘉荷府、状元城、中海半山雲境、万科翡翠长江等。藏马山、安子—洼里片区和灵山湾三个板块紧随其后，位居第二梯队，均价1.7万元—1.8万元/平方米。
与去年持平
对于房价来说，库存量也是重要的影响因素。来自锐理的数据显示，2022年青岛商品房存量呈下降趋势，截至2022年年末全市商品房市场存量降至27.74万套，约3316万平方米，当前去化周期约26个月，去化压力与去年持平。从全年走势来看，2022年上半年库存堆积，销售情况较差，去化周期持续走高，6月份出现大量控制网签，存量及去化周期均呈现断崖式下降，下半年整体销售情况一般，去化周期稍有回升。2022年青岛市市场存量主要集中在西城区和近郊区，近郊流速较慢，去化压力较大；其中原胶南区域去化周期最短，为19个月， 城阳为22个月，胶州为23个月，崂山为24个月，原四方区和原黄岛区域都为26个月，即墨为28个月，李沧为29个月，原市北为38个月。市南区在售项目较少且价格高企，去化周期达203个月。
具体到商品住宅，截至2022年末全市商品住宅存量为1831.3万平方米，库存较上年有所减少；当前去化周期为20个月。从各区域分布来看，存量方面，胶州市库存330万平方米居首，原胶南市290万平方米位居第二，即墨区、城阳区均超过220万平方米，紧随其后；去化周期方面，目前高新区去化周期最低，仅为7个月；市南区项目较少，且多为老库存，价格为全市天花板，去化速度最慢，去化周期最长达26个月。另外崂山商品住宅去化周期为13个月、李沧和城阳为9个月、原市北为8个月。从各板块已备案存量去化周期来看，新都心、浮山后、东李世园以及城阳、高新区内部分板块去化周期较短。
全国房企靠前
回顾2022年楼市，哪些房企市场表现更优秀？先来看看商品房排行榜，其中融创多项目齐发力，蝉联岛城销售套数、销售面积榜首，其中销售套数为7300套，销售面积达到77.49万平方米；而青岛本土企业海信地产在售项目较多，以137.37亿元的成绩，居销售金额榜首。在销售金额排行榜中，融创、万科、金茂等全国房企紧随其后，第五名则是本土和达地产，除此之外，君一控股、天一仁和、青特置业等本土房企也进入销售金额前十。而具体楼盘中，融创中心居销售套数、销售面积双榜榜首，海信君澜居销售金额榜首。销售金额排行榜中，除了海信君澜，银丰玖玺城、佳源华府、大云谷金茂府悦府等高端项目继续领跑。
再来看看商品住宅的排行情况。海信多盘布局，销售额远超其他房企，位居岛城榜首；而本土房企，和达集团则取得了销售套数和销售面积的双料冠军。具体楼盘中，在2022年海岸万科城成交套数、面积双冠；银丰玖玺城成交额居首位。另外，从板块来看，2022年西海岸的黄岛中心城区、灵山湾、中央活力区，以及主城区的株洲路、东李世园、高新区的软件科技城为推盘热点板块。
展望2023，青岛楼市将是啥行情？
2022年已经成为过去，2023年楼市将会呈现什么样的趋势？锐理山东区域总经理刘元婧告诉记者，从整体趋势来预判，随着疫情逐步结束，经济活动将逐步恢复，居民收入稳定性和预期也会得到一定程度改善，从而有利于住房需求的释放，叠加政策继续向好预期，预计青岛楼市也将逐步迎来复苏，但基于当前高存量现状以及疫情放开后反复，上半年预计先筑底，下半年回暖，整体市场规模预计弱复苏至1200万平方米。
在热点方面，从2022年住宅供地特点来看，核心区优质地块供应量增加，势必导致市场向核心回归：东李世园、株洲路将成为改善角逐主战场；烟墩山北、李沧北、流亭在城市更新背景下刚需厮杀进一步白热化；城阳中心、白云山、西海岸中心区域随供应增加热度回升；胶州、胶南虽核心区供地量增加，但鉴于需求不足，反而形势将更加严峻。在政策层面，青岛楼市政策去限制化，进入促进扶持阶段，预计今年继续以宽松为主，根据目前市场情况，跟随国家节奏，出台扶持性措施，促进需求回暖、市场平稳发展。
另外，大家最关心的价格方面，虽然2023年房企融资环境有所改善，但会优先保障优质房企。鉴于企业回款压力，以价换量将继续，且当前价格战已从外围转向主城区李沧东李世园。预计新的一年，随着热点区域供应增加，高位存量竞争继续，价格战会愈演愈烈，从而导致全市整体价格水平适度回调。
来源｜青岛早报记者 刘鹏
关注微信
