楼市探针第三期：
2020楼市大数据之32镇街楼价热度图
“想在绿岛湖买个房子，自住兼投资，楼价会不会跌？”
“想在千灯湖待发展片区置业，现在能不能买？”
“三龙湾现在性价比如何，春节前买时机怎么样？”
在近一周时间内，南都记者连续接到三位朋友咨询置业佛山相关问题，置业者关注点集中在三个关键词：板块选择、置业时机、未来涨跌。
过去一年佛山五区哪里升值力度最大、市场热度最高？未来哪里会涨，哪里慎入？
盘点2020年佛山五区32镇街的成交表现，可以统一回复不少置业者的问题：佛山不同板块市场呈现出明显分化，各镇街过去一年楼价在下跌15%至增值26%不等，张槎、北滘、桂城、石湾等区域“领涨”；禅城、南海、顺德在均有所增长，同比分别增长6%、18%和6%，三龙湾、广佛板块、禅桂中心表现尤为明显；“贵”的区域仍旧保持增值的态势，但楼价相对低位的区域反而继续回落，三水、高明多板块成交价格有所回落；在同一区域同样存在差异，品牌房企尤其是物业管理“靠谱”的社区竞争力凸显。
2020年的存在诸多不确定性，房地产市场受到多种考验，行业挑战巨大，但在城市规划发展蓝图下，部分区域呈现出蓬勃的发展态势，未来可期。
所以，如何选房？南都佛山“楼市探针”大数据给出如下准则：一、首先关注大湾区和广佛全域同城重要发展平台、禅桂中心区；二、医疗、教育等公建配套有“实锤”动作，或明确启动建设的新城；三、轨道交通物业，尤其是与广州互联互通的枢纽换乘站点所在区域；四、不能单纯“贪便宜”；五、选择品牌房企，物业服务十分重要。
2020年月度楼价增值幅度动态柱状图
全年32镇街楼价走势分化
很难用一句话来概括佛山楼价的涨跌。
对比十年前，2020年佛山镇街住宅网签价格涨幅最低仅为33%，最高已经超过200%。
2020年，不同板块的分化仍在持续。
去年，佛山五区32镇街楼价分别同比下跌15%至增值26%不等，在这其中“贵”的区域仍旧保持增值的态势，楼价低位的区域反而继续回落。
粤湾数据研究院统计数据显示，32镇街在2020年有19个镇街楼价出现不同程度涨幅，增值排名前三的镇街，分别是禅城张槎、顺德北滘和南海桂城，网签均价升值分别为26%、18%和15%，其中，北滘和桂城的平均单价都在2万元以上。（高明更合受到别墅产品网签拉升，属于结构性上升，所以未计入TOP10。）
排在升值榜单第四位的是禅城石湾，去年均价已经接近2.27万元/平方米，同比上升14%。
以上19个楼价增值板块呈现出两种热点，一种是区域自身发展和置业驱动，带动楼价上扬，例如北滘、桂城、石湾等；另一种是2019年处于周边楼价相对低位，在广佛、中心区外溢置业下，拉动上涨，例如张槎、龙江和伦教等。
此外，还有12个镇街环比下滑，幅度最大的三个镇街均在三水区，分别是芦苞、大塘和南山，跌幅分别在15%/14%he 12%，其中，三水南山2020年均价为6362元/平方米，是各版块中均价最低的区域。另有一个镇街，三水乐平与2019年均价持平。
2020年楼价热力图整体表现出，佛山楼价高位区域仍旧保持增值的态势，但楼价相对低位的区域反而继续回落。
这不是偶然，已经在过去十年的楼价整体表现中已是如此。（延伸阅读：十年楼价大数据）（https://m.mp.oeeee.com/a/BAAFRD000020201013370826.html）
过去一年，禅南顺三区的楼价整体继续向上。
粤湾数据研究院统计数据显示，2020年禅城均价逾1.9万元/平方米，同比上涨6%；南海均价逾2.1万元/平方米，同比增长18%，顺德区均价逾1.7万元/平方米，同比增长6%。
中心区价值不断凸显，三龙湾、广佛板块，以及重要产业大镇尤为明显。
楼价增值板块呈现出的第一种类型，就是区域自身发展和置业驱动，带动楼价上扬，例如北滘、桂城、石湾等，均位于三龙湾核心区域，北滘2020年均价同比上涨18%，千灯湖和三山新城所在的桂城板块同样上涨15%，还有奇槎板块所在的石湾，均价增幅达到14%。
在同一区域同样存在差异，品牌房企尤其是物业服务更优的社区竞争力凸显。从单盘来看，区域楼价最高位均出自品牌房企，奇槎龙光某项目2020年备案均价最高达到3.4万元/平方米，桂城千灯湖保利一在售项目备案均价也超过4.5万元/平方米，北滘中海项目备案均价达到2.9万/平方米。
过去一年，三龙湾各项建设明显提速。官方统计数据显示，截至去年12月中，三龙湾重点建设项目储备共174个（不含轨道交通），投资超1900亿元，其中在建项目55个，总投资约1470亿。按类别分，交通项目81个（不含轨道交通），总投资约400亿；公服项目68个，总投资约100亿；产业项目25个，总投资约1400亿。
三龙湾对于人才的集聚效应，也正在逐步显现，除了北滘两家世界500强加速引入高端人才之外，位于三山新城的季华实验室，仅一期就引进海内外高端团队20多个，其中包括全职院士1名，兼职院士12名，杰青、长江学者等领军人才32名，正高职称134名等在内的超900名高端人才已于12月初进驻。
中心区与核心发展板块还对周边区域有着溢出效应。据佛山经纬相关负责人介绍，禅城张槎之所以成为2020年均价增值TOP1，主要是中心区置业需求放大，使2019年处在区域相对低位的区域价格出现拉升，2020年张槎在售的楼盘，多数均价已经突破1.6万元/平方米，同比2019年整体增长26%。
与之相类似的还有顺德伦教，受到临广置业需求推动，去年均价超过1.8万元/平方米，同比增长12%，排在32镇街第五位。
（图片来源：佛山中原战略研究中心）
轨道交通建设从单线到路网，对佛山的意义不仅在于人居出行，更在于广佛全域同城的跨城通勤、产业协作将实现“一座城”、“一张网”，进而拉近与湾区各地的时间距离。
近日广州市规划和自然资源局会同佛山市自然资源局按照“共编、共商、共审”的工作模式携手编制了新一轮《广佛两市道路衔接规划修编》，沿广佛两地197公里接壤边界共规划布局了80条衔接道路。不仅如此，两市还规划18条地铁线路，算上高铁、城际轨道等，两市将有27条轨道交通互联。未来，预计轨道交通将承担50%的跨境交通，一改目前90%依赖道路交通的状况。
根据佛山铁投公司数据统计，随着南海新交通将于今年年中通车运营之后，2021年佛山2号线（在建）一期、广州地铁7号线（在建）顺德段将陆续通车、2022年佛山地铁3号线（在建）通车，预计到2025年，佛山地铁2号线二期（规划）、4号线一期（规划）、11号线（规划）和13号线（规划）一期都将陆续通车。数据显示，未来5年地铁建设总投资超千亿，年均投资额超百亿元。
预计到2021年，随着佛山地铁2号线和广州7号线顺德段的开通，佛山地铁运营里程将达到累计65.1公里。2022年随着3号线开通将达到134.6公里。
南都记者梳理发现，2020年楼价增值TOP10镇街中，除了龙江镇，均属于目前在建轨道交通路线受惠最突出的区域，此外还有同比均价小幅增长的禅城祖庙和顺德陈村。
产业发展、区域规划、城市更新、配套建设不仅是发展蓝图，随着置业者越来越理性和专业，城市和产业发展趋势都已经成为安居置业投资的重要考量因素。
其中，随着高端人才不断流入，佛山板块如何真正发挥“人口红利优势”，除了交通配套，医疗和教育资源也是亟待补齐的“短板”所在，更是支撑区域未来发展的重要“硬件”。
在南都独家“楼市探针”2020年佛山楼市大数据专题中，除了32镇街楼市热力图、区域轨道交通发展分析之外，还将综合部门信息，推出医疗和教育系列专题。
如果说，楼价和供需热力图回答的是过去一年佛山五区哪里升值力度最大、市场热度最高？
那么轨道交通建设、医疗和教育配套的落地，则解答的是：未来哪里会涨，哪里慎入？
策划：何惠文
统筹/采写：路漫漫、洪诗敏
关注微信
