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三水房地产(统一回复)

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  • 2023-12-02 06:00
  • 龙泉小编

楼市探针第三期:

2020楼市大数据之32镇街楼价热度图

“想在绿岛湖买个房子,自住兼投资,楼价会不会跌?”

“想在千灯湖待发展片区置业,现在能不能买?”

“三龙湾现在性价比如何,春节前买时机怎么样?”

在近一周时间内,南都记者连续接到三位朋友咨询置业佛山相关问题,置业者关注点集中在三个关键词:板块选择、置业时机、未来涨跌。

过去一年佛山五区哪里升值力度最大、市场热度最高?未来哪里会涨,哪里慎入?

盘点2020年佛山五区32镇街的成交表现,可以统一回复不少置业者的问题:佛山不同板块市场呈现出明显分化,各镇街过去一年楼价在下跌15%至增值26%不等,张槎、北滘、桂城、石湾等区域“领涨”;禅城、南海、顺德在均有所增长,同比分别增长6%、18%和6%,三龙湾、广佛板块、禅桂中心表现尤为明显;“贵”的区域仍旧保持增值的态势,但楼价相对低位的区域反而继续回落,三水、高明多板块成交价格有所回落;在同一区域同样存在差异,品牌房企尤其是物业管理“靠谱”的社区竞争力凸显。

2020年的存在诸多不确定性,房地产市场受到多种考验,行业挑战巨大,但在城市规划发展蓝图下,部分区域呈现出蓬勃的发展态势,未来可期。

所以,如何选房?南都佛山“楼市探针”大数据给出如下准则:一、首先关注大湾区和广佛全域同城重要发展平台、禅桂中心区;二、医疗、教育等公建配套有“实锤”动作,或明确启动建设的新城;三、轨道交通物业,尤其是与广州互联互通的枢纽换乘站点所在区域;四、不能单纯“贪便宜”;五、选择品牌房企,物业服务十分重要。

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2020年月度楼价增值幅度动态柱状图

全年32镇街楼价走势分化

下跌15%-增值26%不等

很难用一句话来概括佛山楼价的涨跌。

对比十年前,2020年佛山镇街住宅网签价格涨幅最低仅为33%,最高已经超过200%。

2020年,不同板块的分化仍在持续。

去年,佛山五区32镇街楼价分别同比下跌15%至增值26%不等,在这其中“贵”的区域仍旧保持增值的态势,楼价低位的区域反而继续回落。

粤湾数据研究院统计数据显示,32镇街在2020年有19个镇街楼价出现不同程度涨幅,增值排名前三的镇街,分别是禅城张槎、顺德北滘和南海桂城,网签均价升值分别为26%、18%和15%,其中,北滘和桂城的平均单价都在2万元以上。(高明更合受到别墅产品网签拉升,属于结构性上升,所以未计入TOP10。)

排在升值榜单第四位的是禅城石湾,去年均价已经接近2.27万元/平方米,同比上升14%。

以上19个楼价增值板块呈现出两种热点,一种是区域自身发展和置业驱动,带动楼价上扬,例如北滘、桂城、石湾等;另一种是2019年处于周边楼价相对低位,在广佛、中心区外溢置业下,拉动上涨,例如张槎、龙江和伦教等。

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此外,还有12个镇街环比下滑,幅度最大的三个镇街均在三水区,分别是芦苞、大塘和南山,跌幅分别在15%/14%he 12%,其中,三水南山2020年均价为6362元/平方米,是各版块中均价最低的区域。另有一个镇街,三水乐平与2019年均价持平。

2020年楼价热力图整体表现出,佛山楼价高位区域仍旧保持增值的态势,但楼价相对低位的区域反而继续回落。

这不是偶然,已经在过去十年的楼价整体表现中已是如此。(延伸阅读:十年楼价大数据)(https://m.mp.oeeee.com/a/BAAFRD000020201013370826.html)

三龙湾、广佛板块

强中心与产业大镇支撑力明显

过去一年,禅南顺三区的楼价整体继续向上。

粤湾数据研究院统计数据显示,2020年禅城均价逾1.9万元/平方米,同比上涨6%;南海均价逾2.1万元/平方米,同比增长18%,顺德区均价逾1.7万元/平方米,同比增长6%。

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中心区价值不断凸显,三龙湾、广佛板块,以及重要产业大镇尤为明显。

楼价增值板块呈现出的第一种类型,就是区域自身发展和置业驱动,带动楼价上扬,例如北滘、桂城、石湾等,均位于三龙湾核心区域,北滘2020年均价同比上涨18%,千灯湖和三山新城所在的桂城板块同样上涨15%,还有奇槎板块所在的石湾,均价增幅达到14%。

在同一区域同样存在差异,品牌房企尤其是物业服务更优的社区竞争力凸显。从单盘来看,区域楼价最高位均出自品牌房企,奇槎龙光某项目2020年备案均价最高达到3.4万元/平方米,桂城千灯湖保利一在售项目备案均价也超过4.5万元/平方米,北滘中海项目备案均价达到2.9万/平方米。

过去一年,三龙湾各项建设明显提速。官方统计数据显示,截至去年12月中,三龙湾重点建设项目储备共174个(不含轨道交通),投资超1900亿元,其中在建项目55个,总投资约1470亿。按类别分,交通项目81个(不含轨道交通),总投资约400亿;公服项目68个,总投资约100亿;产业项目25个,总投资约1400亿。

三龙湾对于人才的集聚效应,也正在逐步显现,除了北滘两家世界500强加速引入高端人才之外,位于三山新城的季华实验室,仅一期就引进海内外高端团队20多个,其中包括全职院士1名,兼职院士12名,杰青、长江学者等领军人才32名,正高职称134名等在内的超900名高端人才已于12月初进驻。

中心区与核心发展板块还对周边区域有着溢出效应。据佛山经纬相关负责人介绍,禅城张槎之所以成为2020年均价增值TOP1,主要是中心区置业需求放大,使2019年处在区域相对低位的区域价格出现拉升,2020年张槎在售的楼盘,多数均价已经突破1.6万元/平方米,同比2019年整体增长26%。

与之相类似的还有顺德伦教,受到临广置业需求推动,去年均价超过1.8万元/平方米,同比增长12%,排在32镇街第五位。

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(图片来源:佛山中原战略研究中心)

轨道交通将承载50%跨城通勤

枢纽区域价值提前兑现

从2021年开始的五年,将是佛山全面迈入轨道交通路网的重要节点。

轨道交通建设从单线到路网,对佛山的意义不仅在于人居出行,更在于广佛全域同城的跨城通勤、产业协作将实现“一座城”、“一张网”,进而拉近与湾区各地的时间距离。

近日广州市规划和自然资源局会同佛山市自然资源局按照“共编、共商、共审”的工作模式携手编制了新一轮《广佛两市道路衔接规划修编》,沿广佛两地197公里接壤边界共规划布局了80条衔接道路。不仅如此,两市还规划18条地铁线路,算上高铁、城际轨道等,两市将有27条轨道交通互联。未来,预计轨道交通将承担50%的跨境交通,一改目前90%依赖道路交通的状况。

根据佛山铁投公司数据统计,随着南海新交通将于今年年中通车运营之后,2021年佛山2号线(在建)一期、广州地铁7号线(在建)顺德段将陆续通车、2022年佛山地铁3号线(在建)通车,预计到2025年,佛山地铁2号线二期(规划)、4号线一期(规划)、11号线(规划)和13号线(规划)一期都将陆续通车。数据显示,未来5年地铁建设总投资超千亿,年均投资额超百亿元。

预计到2021年,随着佛山地铁2号线和广州7号线顺德段的开通,佛山地铁运营里程将达到累计65.1公里。2022年随着3号线开通将达到134.6公里。

南都记者梳理发现,2020年楼价增值TOP10镇街中,除了龙江镇,均属于目前在建轨道交通路线受惠最突出的区域,此外还有同比均价小幅增长的禅城祖庙和顺德陈村。

从优质配套落地进展

看区域未来发展支撑

产业发展、区域规划、城市更新、配套建设不仅是发展蓝图,随着置业者越来越理性和专业,城市和产业发展趋势都已经成为安居置业投资的重要考量因素。

其中,随着高端人才不断流入,佛山板块如何真正发挥“人口红利优势”,除了交通配套,医疗和教育资源也是亟待补齐的“短板”所在,更是支撑区域未来发展的重要“硬件”。

在南都独家“楼市探针”2020年佛山楼市大数据专题中,除了32镇街楼市热力图、区域轨道交通发展分析之外,还将综合部门信息,推出医疗和教育系列专题。

如果说,楼价和供需热力图回答的是过去一年佛山五区哪里升值力度最大、市场热度最高?

那么轨道交通建设、医疗和教育配套的落地,则解答的是:未来哪里会涨,哪里慎入?

策划:何惠文

统筹/采写:路漫漫、洪诗敏

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