闵行一直是上海发展最迅速的区域之一，由一片片的农田迅速成为上海经济重镇，是仅次于浦东的发展奇迹。
然而近几年闵行却有些失落，经济增长也遇到了相当瓶颈。
2015-2020年，长达5年时间，闵行经济仅增长了30%，增速全市倒数第二。
2015年闵行是仅次于浦东的经济大区，到2020年已经被黄浦区反超，嘉定区也跃跃欲试。
然而闵行房价却截然相反，2020年6月至今涨幅超过32%，全市第一。
经济萎靡房价暴涨，房地产市场还撑得住吗？
与普陀类似，闵行的飞速发展也是因为两个独特优势：离市区近、有大片的土地。
闵行由上海县与老闵行合并而来，看地图就知道，大部分土地其实是上海县原来的农田、村落。
市区启动扩张后，首先辐射的就是近郊这些空地。
更重要的是，闵行有一个好邻居——长宁。
由于虹桥机场位于西郊，长宁成为外企进入上海第一站，虹桥经济技术开发区一度也是外企最集中的地方。
这些外企的汇集，给西部带来了良好的国际化氛围。后来不断的有外企过来建厂，长宁提供不了太多土地，闵行自然成了首选。
华漕这里有个金丰国际社区，里面有大量的国际学校，正是这段时间的沉淀。
其实闵行龙柏、金虹桥、金汇的国际氛围，也是古北外溢，不然金汇这里怎么会出现韩国街。
当然闵行还有另外一个优势，老闵行的四大金刚厂奠定了较好的工业基础，上海航天局奠定了良好的科技氛围。
大量外企过来设厂，闵行曾经辉煌过好一段时间。
后来浦东开放后，张江、金桥、外高桥、陆家嘴成为新一轮吸收外企的平台，所以浦东也出现了碧云国际社区。
上海就古北、碧云两个国际社区，一西一东，其他的国际社区都是伪概念。非得选第三个国际社区，华漕的金丰社区远比新江湾、森兰有资格。
2021年，外商投资百强榜共统计了257家企业，浦东、闵行同时进入前三。
七宝、莘庄为什么房价高、学区好？正是因为有这些企业带来了较多的高学历、高收入群体。
大家经常将莘庄视为徐家汇“小跟班”，其实大量的莘庄居民不用去市区上班，而是在1公里之外的莘庄工业区。
再向南还有航天城、闵行经开区、紫竹园区，甚至不少松江工业区、东方美谷上班的朋友也选择莘庄定居。
前段时间莘庄天荟成交单价达到14万，许多朋友表示不理解。
其实很简单，上海已经太大，区域之间互通并不方便。莘庄辐射的这些产业区中有不少高收入群体，他们选择在当地置业非常自然。
莘庄资源不断富集，与市区差距逐渐缩小，大家没有必要舍近求远。
众所周知兰香湖壹号性价比并不高，这样的地段、资源，根本支撑不起2000万的总价。
不过一年半的时间，一期房源即将售罄，说明还是有人托底。
不过闵行的好运也很快就停止了。
上海之所以有国际社区，是因为外资企业曾经批量入驻。
北京也有不少外籍，不过并不是上海这样的批量导入，大家也就散居各处，没有形成社区氛围。
2008年后，外企进入速度放缓，其实是该来的差不多都来了。
以莘庄工业区为例，主要的企业都建成于2010年之前，2015年之后的几乎没有。
当然这段时间闵行也在发展，只是速度明显放缓。
不过闵行并没有等死，而是积极参与进新的风口：大虹桥。
就在外企放缓的同时，2009年虹桥商务区正式设立，核心区就选在闵行的新虹街道。
这段时间提大虹桥，几乎都指的是闵行。大家常说的大虹桥代表性企业，阿里虹桥中心、壳牌石油、各大房企总部，其实都是落户在闵行，给闵行提供税收。
2016年后，大虹桥核心区基本建成，大家开始将目光投向青浦徐泾，闵行才真正的失落起来。
自万科天空之城开始，提大虹桥基本就指向徐泾，徐泾也成为新房供应主力。
这段时间闵行几乎陷入无地可用的窘境。
南闵行吴泾有地，据说为奥运会储备，一直是保留用地不开发。
北闵行华漕有地，合并诸翟、纪王后有较多土储，却一直处于拆迁过程。
据说闵行在不断恳谈落后企业离开，腾挪土地吸收新的企业。当然借口很多，环保不达标、税收不达标等等。
这段时间不少企业流向奉贤、松江，也成为奉贤经济增长奇迹的动力之一。
华为选址时也曾经考虑过闵行，遗憾的是闵行实在拿不出2400亩可供整体开发的产业用地。
同时，静安合并闸北后2.5产业也有了长足发展，市北高新已经傲娇到先招商再盖楼。
其实即使是大虹桥，也没有给闵行带来太大增量。大虹桥去年贡献了1400亿GDP，一半左右都在长宁，分给青浦、嘉定、闵行的仅700亿左右。
好消息是闵行终于又找到了新的增长点。
大虹桥对闵行的带动尚未停止，现在开始进入前湾时代。
闵行的特点是中间成熟、两头稀疏，现在吴泾还没进入快速开发时期，而是进一步向北拓展。
前面提到过，华漕合并诸翟、纪王后获得了大量土地，现在进入开发时段。
前湾这里主要的产业类型是健康医疗、电竞文创，依旧是郊区具有优势的2.5产业。
好多朋友不明白大虹桥或者前湾的本质，甚至有人解读为“带动长三角整体发展”。
毕竟规划中大虹桥是长三角一体化的中心，是国家级规划。
其实想想就知道，长三角需要大虹桥来带动吗？昆山、常熟经济比大虹桥还要发达，需要你来带动？
大虹桥的代表性企业，壳牌石油早就落户长宁，迁到大虹桥只是内部变动，不算内部孵化；
阿里巴巴，外地吸收过来上海；各大房企总部，几乎都来自其他省市。
前湾生物医药组团代表性企业，云南白药、信达生物医药、威高集团，分别来自云南昆明、江苏苏州、山东威海。
关于威高集团，前段时间雪球有个热帖：威高马上成为上海的企业了。
大虹桥带动长三角，不应该是大虹桥孵化的企业，扩散到长三角各地带动当地发展吗？
现在反而是全国各地的企业前来支援大虹桥。
2010年之前，是因为国门许久未开放，国外积累了大量企业集中来上海掘金。
后来放缓是因为该来的都来了，现在我们只好打打国内企业的主意。
不过无所谓，借助大虹桥的名声，前湾可能继续引入相关企业，推动闵行进一步发展。
2021年闵行经济增速10.85%，已经跟上整体节奏，希望能重塑当年的辉煌。
不过闵行经济放缓，房价却并没有同步，依旧以32%的增幅领跑全市。
核心原因是，闵行已经不是自己的闵行，而是西南部的闵行。
松江的泗泾、九亭，一直将七宝视为中心；
奉贤5号线沿线，到莘庄就算去了趟市区。
其实老闵行、松江、奉贤、金山等全市四分之一版图上的居民，进出市区都要经过莘庄。
当然对内闵行依旧是徐汇的小跟班，不少徐汇的居民置换也会考虑闵行——老破小换到闵行的次新房。
环二之前讲过，上海太大了，各个片区之间已经有了相当隔阂，片区内部资源流动却很频繁。
简单来讲，各个片区更像是独立的城市，比如西南部。
只要片区内保持活力，经济持续发展，当地房价就有基础。
2015-2021年，西南片区整体经济增长依旧强劲，仅次于亲儿子浦东。
经济保住了，楼市就不会有大问题。（具体分析见（《上海楼市的四分天下》）。
当然还有另一个因素是市区客户外溢，毕竟豪宅现在领涨，具体分析我们后面详聊。
总体而言，闵行曾经遇到过困难，现在正在转型；即使闵行一片区域放缓，只要西南部的强势能够保住，依旧可以领跑其他区域。
▼
以上为正文
编辑∣环线咨询
关注微信
