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首发于公号【楼市锐观察】
湾区概念早已有之，烟台这样一个海洋城市怎能没有自己的大湾区？
目前烟台能够称得上湾区还有相关规划的地方有三个，开发区八角湾、芝罘湾以及金山湾。
除了芝罘湾在城市中心外，其他两个湾区分别位于目前烟台市区的最东部和最西部。而随着烟台做大做强市区，未来这两个地方也有机会成为市区副中心。
尤其是八角湾的位置，靠近蓬莱，一旦蓬莱划区，区域价值马上提升。
今天之所以聊到湾区这个话题，是前几天和朋友一起去实地看了下金山湾的位置，有感而发。
当时在去的路上就想到了这个选题，烟台缺一个湾区，现在有三个选择。哪一个最有希望发展成功？现在的发展情况如何？太有话题性了。
捋一捋思路，一个一个来说，以金山港为主。
金山港的位置很特殊，在烟台的最东部，虽然目前是属于高新区管辖，但直接背靠的是牟平。
从位置上看，金山湾正处于烟台主城区与威海主城区中间点。
而在金山湾的现场，我们可以看到现场伫立的展示牌，其中海上的一条蓝线指向的是韩国，第二张图则是把金山港定位于烟台、威海、青岛、大连四个城市的核心。
目前，根据已编制的《金山湾未来国际科创城空间规划》初步方案。在空间设计上，规划形成“金叶岛、水岸廊、万象城、五彩苑”的总体空间设计结构，打造“金山蓝湾·科创小城”的空间意象，构建起“活力湾，卢山、海林两大郊野公园，科教城、航空城、康养城三个产业新城，国际社区”等“一湾两苑三城一社区”布局。
看着这些图和发展方向，你是不是和我有一样的感觉，建设难度太大了。当天我们去的时候，现场还没有动工的痕迹，只是空旷的场地。
我们发现场信息的时候，有网友就留言说这个大牌子立在这好多年了，感觉一直没什么变化。要真像规划的那样打造，估计没个十年二十年的完不成。
而且与它临近的牟平目前也很需要发展。简单说，金山港的位置本来就离着市区远，如果不是北京上海那样有强辐射能力的城市，中心发展还不稳的地方很难顾及这么大的场子。
所以十年二十年不是玩笑话，当然有一点如果实现的话这个速度应该会加快。那就是通向金山港的地铁开通。
目前最新烟台规划有7条线路，首先要推动建设的1号线和3号线。而对于金山湾也是有地铁规划的，不过应该是二期三期的时候了。
但只要一号线和三号线审批下来了，后续申请就会容易一点。如果今年烟台地铁真的成了，未来通向牟平和金山湾的地铁也不是梦，这个我们会单独作为一个话题来讨论。
综合起来看，短期内金山湾离我们还比较远，所以我自己的观点金山湾应该是三大湾区中最后建成的。
但对烟台来说，未来需要这样一个地方来增强自己东部的影响力。
八角湾国际人才港，将打造成一个集人才培育、科技研发、技术转化、学术交流、创新创业于一体的国际化科技商业综合体。
目前已经确定的八角大学城和八角会展中心，都以超过烟台整体发展速度的模式在运行。
空中俯瞰未来的八角湾（图片来自网络，侵删）
按照施工蓝图，烟台八角湾中央创新区三大在建重点城建项目，即哈尔滨工程大学烟台研究（生）院、山东省农科院胶东半岛创新中心、八角河公园改造提升工程三大项目目前正在全力建设中。
烟台大学等学校也会在八角建设自己的分校，所以大家习惯上都把八角成为人才港。
为什么说八角是背靠开发区好乘凉，因为开发区是拥有国家政策最多的一个片区。去年自贸试验区的确立，将开发区的等级又提升了一个层次。
同时开发区还有中韩、中日产业园的加持，对国内外企业、投资者来说，这里非常具有吸引力。
在3月9日，烟台自贸区海洋经济创新中心揭牌，一次性引入了九大项目，各个大牌。
而前面提到的八角会展中心项目已经火热开工了，可以说从规划被大家熟知到建设，八角仅仅用了不到一两年的时间。
八角会展中心施工现场图
这一方面是烟台发展的需要，更多的是因为开发区，都知道开发区不差钱。而且和金山湾一样，八角湾未来也会有地铁的规划，属于4号线。
但是金山湾没有的，八角有。那就是高铁和机场。目前大季家的交通枢纽已经确定了，机场二期也在建设中。
在烟台你很难找到这样一个背靠三大交通的地方，也只有八角了。对于八角的建设，可能未来5年的时间我们就能看到成果。
个人最期待大学城的建设，除了莱山的大学聚集地外，烟台应该引进更多大学，也需要另一个崭新的大学城。
2018年8月，芝罘湾改造项目签约，拉开海上世界发展大幕。四个月后，市政府与招商局集团在香港签署了战略合作协议，双方将在城市化升级改造、临港产业、园区开发、金融投资、医药康养、“一带一路”等领域开展全方位合作，打造全国第三座海上世界、世界级新湾区。
芝罘湾片区内有两大工程，芝罘仙境和海上世界。芝罘仙境主要聚焦的是旅游资源的再开发，而海上世界则是烟台的城市经济中心。
如果和八角对比的话，芝罘区内的改造也很快。而且芝罘湾在老城区内，对比来看改造的难度更大。
但随着红利市场、海港装饰城、渔业公司、远洋楼等大家耳熟能详建筑的拆迁，不一样的烟台速度相信大家看在眼里。
内部拆除完毕的海港路装饰城
已拆迁的部分就是远红利市场的位置
海上世界展示中心
说实话，看到海上世界这个拆迁速度，还是很欣慰的。
而前面提到的海上世界承建方招商蛇口，目前在海上世界范围内的原钢管厂地块规划了新的项目——招商·雍景湾。
区域发展，楼市先行这点不能否认。有开发商先来把项目建起来，才能够吸引到大家对于这个区域的建设。
芝罘湾除去规划和建设程度，还有一个另外两个湾区不具备的优势，老百姓的认可和熟知度。
毕竟是芝罘的老城区，中心火车站也是这，能辐射到的人口也是最多的。不管什么时候，先有人再谈发展。
所以说芝罘区是最具实力的引领者，这点没错。另外，芝罘湾的建设速度应该和八角湾差不多，两者现在都处于实际建设阶段。
当然你也可以看成开发区和芝罘区的角力，哪一个最先脱颖而出很可能就决定了老大老二的归属。
纵观烟台的三大湾区，从位置上来看都很好，各自都拥有自己独特的资源。目前发展程度芝罘湾最好，开发速度八角湾领先，金山湾还需要时间等待。
不说全部，烟台只要建立起一个成规模的湾区，那对于整体城市的发展以及与其他城市的竞争都将有莫大的作用。
可喜的是，目前有两个湾区已经初具规模。未来5-10年，期待烟台的湾区建设更上一层楼。
这三大湾区，你更看好哪一个的发展呢？
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