南京是华东地区仅次于上海的重要区域龙头城市，全市人口超 830 万， GDP超过万亿，在校大学生超过 71 万，而且每年吸引大量的苏、 浙、 皖、 赣等邻省人员进入南京发展。 在当前南京房价高企的背景下，将更多的人群挤压到租赁市场。 这些都为南京租赁市场的发展提供了广阔的空间。而在国家“ 房住不炒”“ 租售并举” 的战略安排下，南京租赁市场将迎来难得的发展机遇。 那么在过去的 2017 年，南京租赁市场到底如何？未来市场将向何处去？
从国际上来看，目前世界主要国家租赁人口占全部人口的比例普遍在 30%以上，美国为 35%，德国甚至超过 50%。而从城市角度来看，纽约、香港、伦敦、东京等城市租赁比例甚至超过 50%。 那么作为中国准一线城市的南京，租赁市场现在规模有多大呢？
一、稳定增长的人口，带来租赁需求的增加
常住人口稳定增长。人口是租赁需求的基础，南京常住人口处于不断稳定增长中，2017 年新增常住人口达到 4 万人。 为自 2012 年以来新高，人口持续导入。
高校在校生是租赁动力。 高校学生是租赁需求的刚需群体，而南京拥有巨量的高校资源，高校数量近百所，在校生达到 70 万以上，近年来还有增长趋势。而随着大学改革，扩大招生，这种增长还会持续，这将为南京租房市场注入新的活力。 即使按照高校毕业生 3 成留宁就业来看，也将带来数万租赁需求。
高房价的影响。 南京房价近几年增长迅速，同比增长 26%，房价的上涨，带来购房门槛的增加，对购房人群形成挤压效应，很多人不得不转向租赁市场。
租赁人口再创新高。 2017 年南京租赁人口达到 189 万人，再创新高。这有赖于南京人口的增长和房价的影响。
二、租赁 GMV 再创新高，交易套数不断攀升
GMV(成交总额) 达到 185 亿。 从数据来看，南京 2017 年租赁 GMV 达到 185 亿元，同比 2016 年增长 6.19%，增幅进一步扩大。
鼓楼、秦淮、江宁三区占比过半。 从数据来看，南京租赁市场集中之势很明显，鼓楼、秦淮、江宁占比超过 50%。
租赁房屋面积持续增长。 2017 年南京租赁面积达到 4155 万平米，同比增长 0.80%。 从趋势来看，维持稳定增长态势。
租赁套数达到 55 万套，占比存量房 22%。 南京 2017 年租赁房屋为 55 万套，占比南京市存量住房 22%，这远远低于国际水平。
三、租金加速增长，租赁品质不断提升
租金加速增长。 数据来看，2017 年南京平均单位租金约 37.19 元每平方米每月，同比 2016 年增长 5.35%。 而且从近三年趋势来看，租金增速在加快。
远低于房价增幅。 2013 年起，租金与房价增幅逐渐出现分化， 2014 年之后，分化加剧，租金涨幅已大大滞后。这必将使得越来越多的人被迫走向价格更低廉的租赁市场解决住房问题。
租赁品质提升。 一方面人均租住面积在不断增大，2017 年达到 22 平方米，租赁的空间不断扩大。但是跟南京人均居住 36 平方米还有巨大差距。
另一方面，套均面积回升。 2017 年南京租赁套均面积为 75 平方米，同比增长 2.12%。
从国际经验来看，租赁市场人口结构比较扁平化， 年轻人口和老年人口较多，中年人比较少。而南京租赁市场处于起步阶段，租赁人群有自己的特点。
一、既要住的便宜，也要住的方便
从南京租客对于租赁的关注要点来看，租客最关注的还是两点：
一是，便宜。 82%的租客都比较关注租金的高低，这也是他们选择租房的首要考虑因素。
二是，方便。这里的方便主要是两个方面，一方面是私密性，75%的租客会考虑是整租还是合租，都希望有自己独立的空间；另一方面，生活工作方便，这里主要是交通、配套、小区环境等等。一般配套完善，交通方便的区域租金也相对较高。
二、80 后整租
从数据来看，整租客户 30 岁以上占比近一半，80 后占比占据绝对地位。这也说明整租单价相对较高，只有经济实力相对更雄厚的客户才能承受。
三、毕业 3 年内的 90 后学生是合租主体
21-25 岁占比近 60%。 从合租客户群体来看，以 21-25 岁的年轻群体为绝对主体，这个年龄段基本上是大学毕业及其前三年内，本身经济实力有限，只能选择合租。而随着年龄的增大，收入的增多，合租占比越来越少，30 岁以上只占 12.72%。
大学生是公寓绝对主力。从学历结构来看，自如合租公寓群体，以普通高校生为绝对主体，占比 80%以上。 这主要是因为，公寓产品装修风格现代，而且价格相对合理，对于大学生群体来说更具吸引力。
高级白领为主。 从合租公寓租客职业状况来看，基本以银行、研发、保险、金融、公务员等高级白领群体为主。
四、房东大部分是 70 后
业主年龄中位数为 41 岁。 从业主年龄来看，南京租赁业主年龄主要以 36 岁以上的 70 后为主，占比高达近 70%。 业主年龄中位数为 41 岁。而房东群体以中年高收入群体为主，这些人事业稳定，拥有多套住房。
从租客居住的房屋来看，因为房价的攀升，主城区租金上涨较快，使得租客越住越远离主城区，向地铁交通便利的郊区集中。而且住到更远后，居住的户型越来越大，提升了租赁的品质。
一、租客住的越来越远
主城区租赁占比大幅减少。 从数据来看，2014 年建邺与鼓楼区租赁成交占比过半，而此后不断减少，2017 年，两区占比逐年递减，已跌至全市租赁成交3 成。
郊区占比大幅提升。 主城区租赁下滑的同时，浦口、江宁等郊区租赁占比大幅增长。 从数据来看，2015 年两区租赁占比不足 2%，到 2016 年增长到 20%，2017 年进一步增加到 30%。 租赁需求明显外移。
在我们看来，这主要是三个方面原因：一是，浦口、江宁等郊区租金相对市区更低，这对价格敏感的租客来说是最好的选择；二是，随着南京地铁交通的完善，目前到浦口，江宁的地铁建成通车，极大的缩短了租客的通勤时间；三是，相对于市区老房子，这些新区新房子居多，居住品质更高。
商圈分布与二手房置业高度匹配。 数据显示，除奥体与仙林商圈以外，租赁成交的商圈分布与二手房成分布高度一致。 而且热门商圈也主要分布在新城区，尤其是开发区和高校聚集区，是租赁的热门选择。
二、住的房子越来越大
90 平方米以内的刚需小户型为主。 从数据来看，90 平方米以下的户型占据70%以上的绝对多数，其中 60 平方米以内户型占比达到四成左右。
小户型变少，大户型增多。 虽然租户住的越来越远，但是住的却越来越大。从趋势来看，近三年来，90 平方米以内租房成交量逐渐下滑，而 90-120 平米占比开始扩大，达到 52%。
3 居室以上增长显著。 从居室来看，单居室缓慢下滑，2 居室目前仍占据绝对优势，但近三年占比缓慢下滑。 2017 年，2 居室下滑 1.57 个百分点；3 居室占比攀升 7.57 个百分点。此外，4 居及以上的户型，增长也相对显著。
多居室比例上升一方面是小家庭暂居选择，另一方面城市合租人群也占到相当比例。 而且这也跟租客逐步外溢有关，郊区的房子面积一般都比较大。
三、小房子租金高、大房子租金低
市区租金高，涨价快。 从南京各区域租金来看，建邺 CBD 区域租金最高，达到 51.93 元每平米每月，环比上涨 8.89%。 此外鼓楼、玄武、秦淮等老城区租金紧随其后，而且从涨幅来看，这些区域涨价更快。 这也是租客不断外迁的重要原因之一。 而江宁、栖霞、浦口等郊区，租金明显较低，而且涨价也不明显。未来这些区域依旧是租赁的集聚区域。
从套均价来看，建邺依旧遥遥领先， 2017 年套均价高达为 4198.31 元每月，环比上涨13.03%。而玄武、鼓楼、雨花台套均价相比较低，主要是老城区租赁房屋套均面积较小，拉低整体均价。
小房子租金高，大房子租金低。 从数据来看，南京租金户型越大越便宜。 2013年一居室租金为 52.04 元每平每月，是 2 居室的 1.31 倍，4 居室的 1.61 倍，2017 年单位租金涨至 55.58 元，为 2 居室的 1.29 倍，4 居室的 1.51 倍。
这主要是因为，一居室户型大量存在在市区以及郊区的核心位置，以公寓为主，还有精装修，因此受到年轻人的追捧，租金溢价比较高。
四、地铁学区是热点
地铁房占比不断攀升。 从成交占比来看，南京租赁房屋中地铁房占比不断攀升。这主要是因为租客对出行便利程度较为敏感，随着南京地铁线路不断增长，更多的租客选择沿地铁线租房。
学区成交占比稳步攀升。而从学区房来看， 占比也是不断增长，占比达到 65%。这里面很大部分地铁房同样是学区房。 而对于家庭租户来说，租赁学区房供孩子读书就学，也是不错的选择。而且在现在大力推行租售同权的背景下，租赁学区房的需求还会大幅增长。
租赁市场需求具有明显的季节性特征，尤其是大学生群体，一般春季和冬季毕业，都是租赁需求的爆发期。同时租赁市场又是中低收入的聚合地，但是目前低端租赁明显供应太少。
一、强季节性特征
强季节性。 南京新增客房整体供需平衡，整体供求比在 0.93。 但是，每年有两个旺季，一是春招 4、 5、 6 月；二是冬招 12 月份。 都是毕业旺季，市场呈现供不应求状态。这也说明，南京学生群体是租赁市场的主力。
供需集中于主城和江宁区。 数据显示，鼓楼、江宁和秦淮位居前三甲，是租房客尤为青睐之地。中心城区自不必说，江宁近年来发展迅速，凭借高新产业园区和大学城优势，吸引了不少年轻人群。
二、低端供不应求
低端需求大，供给少。 从数据来看，单位租金在 10-20 元区间供给占比约为10.48%，而关注占比 15.63%，供不应求严重。这说明，有相当的租房人群择房时，以低价为导向，以满足刚需的基本条件。
三、租赁也不将就
看房次数越来越多。 从南京近三年租客平均看房套数来看，租客的决策周期越来越长，2015 年看 8 套房子就能决定租下，而到 2017 年要看 15 套。这一方面说明，在租售并举下，房源供给增多，可选择面大；另一方面，也说明租客对租赁的要求高，租赁居住也不将就。
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