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猎房(从这份规划)

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  • 2023-11-08 07:00
  • 龙泉小编

决定一个板块是否有上升潜力的因素很多,但地铁绝对是最重要之一!

最近,一份规划,给广州不少“缺铁”的板块带来了希望。

8月初,《广州市轨道交通线网规划(2018-2035年)》公示,相信不少小伙伴已经看到了,不少以往只在某个项目规划中零星出现的线路,这次一一官宣。

对比上一轮规划,新增了30条地铁,1004公里。

几个盼“铁”最急切的几个区域,终于上菜了,还附赠了甜点。

比如天河广氮——牛奶厂片区,不仅有横跨东西的19号线,其中广氮还多了一条30号线(广州大道中——教育园区),牛奶厂更是有23/29号线穿过。

增城永宁片区,23号线来了。还有大家关心的增城新塘陈家林片区,从这份规划图也能看到,28号线沿着广园快速走,经过陈家林片区是板上钉钉的事情,这个师姐此前也有过分析(回顾)。除了28号线之外,还可以期待一下20号线,也将从陈家林片区经过。

有人笑,就有人哭。

规划再多,也不可能每个地方都顾及到,比如花都的西北与东北部、增城北部以及从化,偌大的版图,空茫茫一片,抹泪退出群聊。

除了前面说的这些,还有惊喜。一些此前没有在官方文件中出现过有地铁规划的楼市热门板块,现在竟然也有了。

可喜可贺。

长岭居板块

熟悉黄埔的人都知道,长岭居是区府的后花园,科学城的睡城。

说是后花园,藏得真的很深。

2013年规划出台至今,楼盖好了,住的人也多了。但是,你要是想找个大型商场,找条小吃街,找个公园,找个运动场,不好意思,真的是踏破铁鞋也难找。

跑几公里外买奶茶,真的不是开玩笑。

后花园的仙气是有了,就是缺少点人间烟火气。

不但配套没起来,出行也不方便,一条永顺大道贯穿到底,早晚高峰堵成汽车展。

可能有人说,不是还有21号线吗?

21号线只是挨了一下长岭居的边,最近的奥园春晓到地铁站也有约900米(百度地图直线距离),最靠近地铁的广开控股·城投·云锦还在建。

截图来源百度地图

但现在好了,地铁真的来了。

从规划图可见,40号线横穿长岭居,在永和站与23号线交汇后转而向南直到石化。

长岭居片区的40号线

40号线为普速地铁,规划为长平到石化,全长15公里,为黄埔的区域线,是一条远期规划线路。

今年,广州规划和自然资源局发布的《2022年广州经营性用地供地蓝皮书》就出现了40号线的踪影,长岭居CPPQ-A4-5地块以及HPO2地块均有该线路。

可以确定的是,40号线肯定会经过长岭居,且沿着永顺大道走的可能性很高。可以明确的站点有长平站,届时将与21和37号线交汇,升级为三地铁站。

再来看看长岭居的楼市发展。虽说交通和配套有短板,但有黄埔区府、科学城以及天河外溢的强大购买力在,区域房价也不低。

目前长岭居在售的新盘不多,仅中冶逸璟台,五矿壹云台以及天健天玺,有洋房也有复式、别墅,多为改善产品。洋房价格在3.6-4.7万/㎡之间,大户型稍高,约5.8万/㎡起。

今年预计有两个新盘亮相,广开控股·城投·云锦和长岭雅居,主打建面120㎡以上的大户型,还是以改善为主,刚需产品离长岭居越来越远。

来看一下价格走势。

最早上市的奥园春晓,2013年开盘时价格为1.3万/㎡。与如今的一手价格相比,9年时间,涨幅约为177%。二手房价上,最早上市的一批小区,普遍涨幅在86%-178%之间。

这个涨幅,低于同一个区域的知识城。

长岭居和牛奶厂定位相似,都是“国际生态居住区”,几乎没有产业以及商业规划。长岭居已经有了牛奶厂的影,就看有没有牛奶厂的命了。

番禺市桥西板块

番禺地铁不少,已通车6条,在建还有3条(段),“含铁率”算是比较高的。

但仍然有地铁盲区,比如市区西。

市桥西多为城中村,缺乏大型居住社区。此前,只有大夫山·尚东一个新盘苦苦支撑。最近几年,才陆续有开发商到市桥西进行布局。

这就是后来的电建地产·洺悦玉府、龙光天瀛和大华紫悦府。有了新的血液,市桥西板块出现的频率也多了。

市桥西区域在售新盘

然而,市桥西的楼市,依旧没翻出什么浪花。区域的房价,多年不涨。

三个新盘上市的时候,正好是2020年第一波疫情被控制,楼市热度快速恢复的时候。也是那一波行情,广州房价急速上涨。处于这个时期上市的三盘,开盘价格最高去到4万到4.5万。

后面的事我们也看到了,高开低走。现在,区域价格回落到3-3.5万之间,每平有万元左右的降幅。

市桥西城市面貌以及配套的改善,很大程度上要依赖城中村旧改。板块的大富村、大平村、北海村、榄山村、小罗村、莲湖村已被纳入城市更新计划,但从2020年7月番禺编制的《番禺区城市更新专项规划大纲》中可看到,6条村均属于十年计划。再加上现在旧改放缓,一定时间内很难得到改善。

区域面貌和生活配套不完善一定程度上限制了楼市的发展。

另一个,就是交通了。

市桥西主要出行依靠公交或自驾,22号线过祈福新村,但覆盖的区域也不多。

但在这次的轨道交通规划网中,市桥西等到了新的地铁线路。

在《广州市轨道交通线网规划(2018-2035年)》中,市桥西的规划地铁正是26号线。

26号线为白云太和到南沙榄核的快速地铁,总里程59.5km,未来规划延伸到佛山。

该线路也叫广州大道线,是沿广州大道南北走向的新线,主要是为了缓解3号线的拥挤问题。

根据此前网络流传的站点规划图,26号线将在市桥西设置两个站点,一个是丹山站,位于番禺西环路(丹山村段)地底。另一个是西丽站,位于西丽路与禺山大道路口处西南侧空地地底(以上仅网络推测,具体以官方公布为准)。不过线路正在规划中,一切还未有定数。

另一个好消息是,根据去年广州市交通运输局印发的《广州市交通运输“十四五”规划》,26号线很可能纳入广州下一轮的地铁建设规划

预计纳入第四轮地铁规划线路 (来源《广州市交通运输“十四五”规划》)

增城中新板块

中新靠近黄埔,与朱村又只差一两个地铁站,但两者的楼市一对比(查看相关文章),中新总觉得矮了一头,因为有交通这个短板。

现在,这个短板有望补足。

在最新的地铁规划图中,师姐看到了这样的一条线路,27号线。

根据规划,27号线为新和到东莞江南的快速地铁,总里程49.5km。

从规划图可以明显看到,27号线其实是知识城线南延。线路自镇龙站与21号线交汇之后,转而北上再横走,于凤岗站与21号线再次交汇,后直接南下。

说实在的,这个走向确实有点诡异。这么短的距离与同一条地铁线的两个站交汇,只能说意图明显。

与21号线组成闭环的这部分,正好是中新板块北部,这里聚集着不少大型居住社区,包括御溪世家、恒大山水城、恒大山水郡、华发峰尚、亲爱里等人口较多的居住小区。

此外,根据增城十四五规划,这里也是中新科技园(粤港澳大湾区信创产业园)所在地。

中新科技园规划范围(图源中新圈)

根据规划,中新科技园要以推送华为鲲鹏生态产业链建设为战略方针,积极引进华为、中国系统、广电运通等国内信创重点企业,加快推进信创产业园起步区建设。

27号线的走向,很有可能也考虑到了未来的这个布局。

花都狮岭、融创文旅城板块

念念不忘,必有回响。

小透明花都,终于也有新增地铁了。

除了正在建设中的18/22号线北延段外,还有24号线、29号线、35号线、36号线以及41号线,将会惠及融创文旅城、狮岭、以及广州北站和花都汽车城北部大片地铁空白区域。

这些地铁规划,在今年7月花都区花都区交通运输局发布的《广州市花都区交通运输局关于印发花都区“十四五”时期交通物流融合发展规划的通知》中也早有提及。

图片来源官方规划文件

首先是融创文旅城区域。

花都融创文旅城,一个总投资500亿的项目,开业三年来,接待全球游客已超4000万+人次(数据来源融创华南区域)。美中不足的是,交通差了那么一点。

北融创南长隆,长隆有3号线和7号线,但融创什么都没有。

但现在,一下来了三条地铁,18、35和36号线,18和35号线将在花城街交汇,出来就是融创文旅城。

板块的新盘也不少,除了原来在售的广州融创文旅城,这两年也出现了不少新盘,包括广晟中国铁建花语天珹、保利上宸、颐安·俪都府以及广州恒大悦城,房价约在2-2.9万/㎡之间。

其次是狮岭板块。

在这次的交通规划中,可以明显看到,从冯村到永利路的花都内线36号线,正是横穿狮岭板块,终于花都湖板块的普速线路,全程规划22.5km。

从花都区“十四五”时期交通物流融合发展规划中的交通线路方案可以看到,36号线从冯村站出来,与广清轻轨狮岭站交汇,以破解狮岭站只有城规无地铁的尴尬。之后,穿过狮岭皮革皮具城南下,与41号线、29号线、9号线以及24号线相继交汇。

融创文旅城以及狮岭,终于不用担心没有地铁了。

以上均属师姐个人猜测,最终走向概不负责,具体还是要以官方批复为准。

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