决定一个板块是否有上升潜力的因素很多，但地铁绝对是最重要之一！
最近，一份规划，给广州不少“缺铁”的板块带来了希望。
8月初，《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》公示，相信不少小伙伴已经看到了，不少以往只在某个项目规划中零星出现的线路，这次一一官宣。
对比上一轮规划，新增了30条地铁，1004公里。
几个盼“铁”最急切的几个区域，终于上菜了，还附赠了甜点。
比如天河广氮——牛奶厂片区，不仅有横跨东西的19号线，其中广氮还多了一条30号线（广州大道中——教育园区），牛奶厂更是有23/29号线穿过。
增城永宁片区，23号线来了。还有大家关心的增城新塘陈家林片区，从这份规划图也能看到，28号线沿着广园快速走，经过陈家林片区是板上钉钉的事情，这个师姐此前也有过分析（回顾）。除了28号线之外，还可以期待一下20号线，也将从陈家林片区经过。
有人笑，就有人哭。
规划再多，也不可能每个地方都顾及到，比如花都的西北与东北部、增城北部以及从化，偌大的版图，空茫茫一片，抹泪退出群聊。
除了前面说的这些，还有惊喜。一些此前没有在官方文件中出现过有地铁规划的楼市热门板块，现在竟然也有了。
可喜可贺。
熟悉黄埔的人都知道，长岭居是区府的后花园，科学城的睡城。
说是后花园，藏得真的很深。
2013年规划出台至今，楼盖好了，住的人也多了。但是，你要是想找个大型商场，找条小吃街，找个公园，找个运动场，不好意思，真的是踏破铁鞋也难找。
跑几公里外买奶茶，真的不是开玩笑。
后花园的仙气是有了，就是缺少点人间烟火气。
不但配套没起来，出行也不方便，一条永顺大道贯穿到底，早晚高峰堵成汽车展。
可能有人说，不是还有21号线吗？
21号线只是挨了一下长岭居的边，最近的奥园春晓到地铁站也有约900米（百度地图直线距离），最靠近地铁的广开控股·城投·云锦还在建。
截图来源百度地图
但现在好了，地铁真的来了。
从规划图可见，40号线横穿长岭居，在永和站与23号线交汇后转而向南直到石化。
长岭居片区的40号线
40号线为普速地铁，规划为长平到石化，全长15公里，为黄埔的区域线，是一条远期规划线路。
今年，广州规划和自然资源局发布的《2022年广州经营性用地供地蓝皮书》就出现了40号线的踪影，长岭居CPPQ-A4-5地块以及HPO2地块均有该线路。
可以确定的是，40号线肯定会经过长岭居，且沿着永顺大道走的可能性很高。可以明确的站点有长平站，届时将与21和37号线交汇，升级为三地铁站。
再来看看长岭居的楼市发展。虽说交通和配套有短板，但有黄埔区府、科学城以及天河外溢的强大购买力在，区域房价也不低。
目前长岭居在售的新盘不多，仅中冶逸璟台，五矿壹云台以及天健天玺，有洋房也有复式、别墅，多为改善产品。洋房价格在3.6-4.7万/㎡之间，大户型稍高，约5.8万/㎡起。
今年预计有两个新盘亮相，广开控股·城投·云锦和长岭雅居，主打建面120㎡以上的大户型，还是以改善为主，刚需产品离长岭居越来越远。
来看一下价格走势。
最早上市的奥园春晓，2013年开盘时价格为1.3万/㎡。与如今的一手价格相比，9年时间，涨幅约为177%。二手房价上，最早上市的一批小区，普遍涨幅在86%-178%之间。
这个涨幅，低于同一个区域的知识城。
长岭居和牛奶厂定位相似，都是“国际生态居住区”，几乎没有产业以及商业规划。长岭居已经有了牛奶厂的影，就看有没有牛奶厂的命了。
番禺地铁不少，已通车6条，在建还有3条（段），“含铁率”算是比较高的。
但仍然有地铁盲区，比如市区西。
市桥西多为城中村，缺乏大型居住社区。此前，只有大夫山·尚东一个新盘苦苦支撑。最近几年，才陆续有开发商到市桥西进行布局。
这就是后来的电建地产·洺悦玉府、龙光天瀛和大华紫悦府。有了新的血液，市桥西板块出现的频率也多了。
市桥西区域在售新盘
然而，市桥西的楼市，依旧没翻出什么浪花。区域的房价，多年不涨。
三个新盘上市的时候，正好是2020年第一波疫情被控制，楼市热度快速恢复的时候。也是那一波行情，广州房价急速上涨。处于这个时期上市的三盘，开盘价格最高去到4万到4.5万。
后面的事我们也看到了，高开低走。现在，区域价格回落到3-3.5万之间，每平有万元左右的降幅。
市桥西城市面貌以及配套的改善，很大程度上要依赖城中村旧改。板块的大富村、大平村、北海村、榄山村、小罗村、莲湖村已被纳入城市更新计划，但从2020年7月番禺编制的《番禺区城市更新专项规划大纲》中可看到，6条村均属于十年计划。再加上现在旧改放缓，一定时间内很难得到改善。
区域面貌和生活配套不完善一定程度上限制了楼市的发展。
另一个，就是交通了。
市桥西主要出行依靠公交或自驾，22号线过祈福新村，但覆盖的区域也不多。
但在这次的轨道交通规划网中，市桥西等到了新的地铁线路。
在《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》中，市桥西的规划地铁正是26号线。
26号线为白云太和到南沙榄核的快速地铁，总里程59.5km，未来规划延伸到佛山。
该线路也叫广州大道线，是沿广州大道南北走向的新线，主要是为了缓解3号线的拥挤问题。
根据此前网络流传的站点规划图，26号线将在市桥西设置两个站点，一个是丹山站，位于番禺西环路(丹山村段)地底。另一个是西丽站，位于西丽路与禺山大道路口处西南侧空地地底（以上仅网络推测，具体以官方公布为准）。不过线路正在规划中，一切还未有定数。
另一个好消息是，根据去年广州市交通运输局印发的《广州市交通运输“十四五”规划》，26号线很可能纳入广州下一轮的地铁建设规划。
预计纳入第四轮地铁规划线路 （来源《广州市交通运输“十四五”规划》）
中新靠近黄埔，与朱村又只差一两个地铁站，但两者的楼市一对比（查看相关文章），中新总觉得矮了一头，因为有交通这个短板。
现在，这个短板有望补足。
在最新的地铁规划图中，师姐看到了这样的一条线路，27号线。
根据规划，27号线为新和到东莞江南的快速地铁，总里程49.5km。
从规划图可以明显看到，27号线其实是知识城线南延。线路自镇龙站与21号线交汇之后，转而北上再横走，于凤岗站与21号线再次交汇，后直接南下。
说实在的，这个走向确实有点诡异。这么短的距离与同一条地铁线的两个站交汇，只能说意图明显。
与21号线组成闭环的这部分，正好是中新板块北部，这里聚集着不少大型居住社区，包括御溪世家、恒大山水城、恒大山水郡、华发峰尚、亲爱里等人口较多的居住小区。
此外，根据增城十四五规划，这里也是中新科技园（粤港澳大湾区信创产业园）所在地。
中新科技园规划范围（图源中新圈）
根据规划，中新科技园要以推送华为鲲鹏生态产业链建设为战略方针，积极引进华为、中国系统、广电运通等国内信创重点企业，加快推进信创产业园起步区建设。
27号线的走向，很有可能也考虑到了未来的这个布局。
念念不忘，必有回响。
小透明花都，终于也有新增地铁了。
除了正在建设中的18/22号线北延段外，还有24号线、29号线、35号线、36号线以及41号线，将会惠及融创文旅城、狮岭、以及广州北站和花都汽车城北部大片地铁空白区域。
这些地铁规划，在今年7月花都区花都区交通运输局发布的《广州市花都区交通运输局关于印发花都区“十四五”时期交通物流融合发展规划的通知》中也早有提及。
图片来源官方规划文件
首先是融创文旅城区域。
花都融创文旅城，一个总投资500亿的项目，开业三年来，接待全球游客已超4000万+人次（数据来源融创华南区域）。美中不足的是，交通差了那么一点。
北融创南长隆，长隆有3号线和7号线，但融创什么都没有。
但现在，一下来了三条地铁，18、35和36号线，18和35号线将在花城街交汇，出来就是融创文旅城。
板块的新盘也不少，除了原来在售的广州融创文旅城，这两年也出现了不少新盘，包括广晟中国铁建花语天珹、保利上宸、颐安·俪都府以及广州恒大悦城，房价约在2-2.9万/㎡之间。
其次是狮岭板块。
在这次的交通规划中，可以明显看到，从冯村到永利路的花都内线36号线，正是横穿狮岭板块，终于花都湖板块的普速线路，全程规划22.5km。
从花都区“十四五”时期交通物流融合发展规划中的交通线路方案可以看到，36号线从冯村站出来，与广清轻轨狮岭站交汇，以破解狮岭站只有城规无地铁的尴尬。之后，穿过狮岭皮革皮具城南下，与41号线、29号线、9号线以及24号线相继交汇。
融创文旅城以及狮岭，终于不用担心没有地铁了。
以上均属师姐个人猜测，最终走向概不负责，具体还是要以官方批复为准。
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