撰文 | Simon，编辑 | 锐裘
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港阔水深，夜幕降临下的维港，泛起了繁华又迷离的涟漪，穿梭着的天星小轮的突突声，变成了城市的白噪音，中环鳞次栉比的高楼勾勒出了举世无双的天际线，璀璨的夜色中，再好的旁物在香港 ifc 的映衬下也显得寡淡。
这栋位于香港中环，88层，高达400多米的写字楼，经过新鸿基的开发与长期运营，已经变成了全球最贵的写字楼，估值约2000亿，每年为新鸿基贡献的租金收入近百亿元，相同的故事也同样在上海浦东和广州珠江新城被再次书写。
△ 中环 ifc
香港中环广场、香港国际金融中心二期，以及香港最高的摩天大楼、1588英尺高的环球贸易广场：可以说，香港的天际线，最浓墨重彩的几笔都是由新鸿基描摹。
低调的新鸿基坚韧扎实、灵活且稳健，相比于其他的港资地产，新鸿基的产品与公司气质，显得没有那么明晰。但从香港到内地，新鸿基用精准的眼光和打磨产品的耐心，加上灵活的解法，把对城市的理解、商业魅力的塑造以及项目成功的秘密都藏在了温润的时间里。
郭德胜1912年出生在广东中山石岐，一个经营小商品与杂货的家庭中。抗日战争爆发时，郭德胜一家为避难，举家搬迁来到澳门，并开设“信发百货商行”继续经营杂货生意。
从小就不甘眼前的郭德胜早早离开澳门，远赴香港开设了“鸿兴合记”杂货店，杂货生意越做越大，生意版图远涉南洋，获得了“洋杂货大王”的美誉，并在上个世纪五六十年代，趁战后经济的腾飞进入了纺织业。
后来为大家所熟知的“新鸿基故事”始于1956年，已经44岁的郭德胜从旧楼翻新为始点，迈入了地产业，与冯景禧、李兆基成立了“永业企业”，并在1963年改组，成立了”新鸿基企业有限公司”。
△ 1960年代香港厂房
郭德胜杂货起家，又有纺织业的从业经历，在批发拉链等工业原料上，看到了在工业起步阶段，小型工业作坊对于小型厂房的需求。于是新鸿基大建工业楼宇，将之分层出售，并提供十年分期付款。
在工业起步阶段瞄准了小型厂房的需求，分层售卖与十年的分期，新鸿基用精准灵活的判断，不出意外的扎进了蓝海。
郭德胜不满足于现状，灵活、大胆又判断准确，这些个人特色与性格特征也深深地埋藏在了新鸿基的企业文化中，同时也帮助新鸿基在市场萧条期，逆势而上。
1965年香港房地产行情，在银行的挤兑风潮下的金融危机中一落千丈，而新鸿基依托于郭德胜在百货业务的稳健现金流，反而逆势扩张。细水长流的现金流补充下，藏在时间里的秘密，新鸿基在困难时期习得，也为新鸿基登上更广阔的市场打下了基础。
1968年香港经济复苏，由于众多的地产公司并没有来得及熬过三年的萧条期，彼时快速复苏的地产市场出现了供不应求的局面，而靠百货业稳健的现金流，新鸿基在萧条期储蓄了20多座大厦，售出后回拢大量现金，用于下一步的规模扩张。
新鸿基成为了香港地产不容小觑的力量。
大陆的经济高速发展，用几十年的时间走过了别人花了近百年时间走过的发展历程，作为撬动城市发展至关重要的一环，地产在这样的高速发展下，大多数企业都选择了高杠杆高周转，快速开发与快速扩张的发展模式。
当增速放缓，进入精细化的发展阶段，曾经被诟病，好像在大陆市场没有赚到钱的新鸿基反而展现了长期性与坚韧性，就像五十年前，他在香港一样。
当房地产行业的行业利润率整体只有10%的时候，新鸿基一骑绝尘，可以做到市场三倍多的35%。
早在2019年，大陆房地产市场还没有出现接替暴雷的局面时，三道红线的指标性指标也没有出台时，新鸿基的的负债率大概为25%，而彼时，有高达52家的国内房企负债率突破了75%的警戒线，其中有一半以上超过80%。
新鸿基，用慢扩张与精细发展换来了超高的利润率，以及健康的负债率，在地产发展阶段的转折点完全没有引来时代的阵痛。
与此同时，「时间」作为新鸿基最丰厚的货币以及最尖锐的武器，为新鸿基打磨出了优越的产品。
在香港流传着一种说法：“不拥有一套新鸿基的物业，都算不上是香港富豪。”1991年新鸿基建成了半山帝景园，为香港豪宅树立了延续多年的标准。次年1992年，香港中环广场竣工，关于在香港办公场所的终极想象也借由新鸿基的手树立。
新鸿基用时间作为筹码，精细打磨作为工具，用「一园一环」在香港奠定了住宅与商业两个领域的至高标准。
王石还在万科任上时，去新界考察新鸿基项目，在这个项目上，新鸿基为了整体效果保护一棵树，从而花费极大的精力与代价，从头改设计与图纸，王石在香港的考察中，感叹新鸿基身上细致与时间孕育品质的力量。
新鸿基一直以来都奉行稳定的策略，房地看重的是短期回报，而商业地产看重的是长期收益，一直以来都擅长和时间做朋友，用时间当武器的郭德胜，坚守长期主义，重仓商业地产，把从房地产上获得的利润，源源不断的投入到商业地产上，并且全部自持，长期运营。
1998，新鸿基来内地的第一站就落步于王府井步行街，和北京东安集团一起合作了新东安商场。在购物中心已经在香港遍地开花的时代，内地还是以百货大楼为最主要的购物场所。现在看来已极为寻常的电动扶梯和中央空调，在当时伴随着新鸿基进入大陆，刷新了内地居民的消费体验与认知。
此后新鸿基对新东安广场100%持股，经过翻新与改造，用新鸿基最出名的项目之一——观塘apm的原型与基底，复制出了北京apm，把「延时经营」的夜经济理念引入了大陆，再一次重塑了王府井商圈。
△ 北京apm
长期主义的魅力同样体现于新鸿基在上海的商业实践中。
从ifc到iapm，再到ITC，新鸿基在上海的每一步都有力且精彩，将从香港创业之初就携带的长期主义的价值，继续在内地书写。
2010年上海ifc开业，在此之前，恒隆广场奠定与塑造了上海重奢高端商业的范本，而新鸿基有别于恒隆，同样是立足于重奢，却把重奢商场往可买向可逛往前推进了一大步。
△ 上海ifc
Apple Store 掀起的一角，用新的空间叙事逻辑，那些曾经高不可攀的品牌，被打散散落在各个入口与角落，上海 ifc 再一次书写了香港 ifc 的传奇，这一次不是在维多利亚港岸边，而是在黄浦江岸，新鸿基又打造了一颗璀璨的城市地标。
iapm 进驻淮海中路时，作为消费文化最发达的城市——上海，最有历史积淀的商圈之一，在百盛等老牌百货的竞争下，新鸿基用耐心与品质完成了对于淮海中路的升级，即使在今日看来，沿街 facade 的打造，天花的设计，以及新颖的餐饮外摆空间，仍历久弥新。
△ 上海iapm
有了 ifc 和 iapm 的成功经验，使得新鸿基对长期主义的信仰进一步被加固，接下来徐汇板块的 ITC 商业综合体打造，新鸿基花了217亿，刷新了当时上海总价地王的纪录。这样体量的项目与前期投入，对于产品的要求高，投资回报周期也长，不确定因素多，但是信奉长期主义的新鸿基还是押入了。
ifc 的销售业绩已长期位居上海市场的前列。当时在老旧片区树立起来，引发了无数争议的 iapm，如今用漂亮的立面，成为淮海中路一张闪闪发亮的名片。而竣工三十年的香港中环广场，以及香港 ifc，在塑造与改变香港天际线的同时，每年为新鸿基带来的租金收入超过了120亿。
从洋货起家，洋货持续的现金流让新鸿基创始人郭德胜看见了时间与长期主义的力量，帮助新鸿基度过了三年萧条期，也为后来的日渐壮大奠定了基础。
新鸿基与时间做朋友，用时间当货币，以时间为工具，作为长期主义的践行者，在不紧不慢的稳健发展策略下，打磨了产品品质，塑造了一个又一个城市地标。与城市共发展，为城市空间与生活增添了属于新鸿基的光彩与魅力。
维多利亚港的海水波光荡漾，中环天际线是香港魅力最好的证明，太平山下的人流如织，新鸿基用自己的坚守为香港精神描摹了精彩的一笔。
长期主义为新鸿基赢得了「卓越的产品品质」与「持续且丰厚的现金流」，同时，新鸿基也塑造与改变了那些他进驻了的城市面貌与城市生活。
内地在城市化初期用高杠杆，高扩张的快速发展模式，让家底不厚，人口众多的内地市场，快速完成了城市化转型。但是在内地城市走过粗放发展与快速城镇化历程后的今天，人们对于城市空间、城市生活的理解与需求，有了新的标准。
尤其在房地产企业频频爆雷，以及城市体验粗糙与同质化的现状下，我们不禁思考：现在的我们，需要的是什么样的城市，以及什么样价值导向的开发商？
就像歌里唱的那样:小河弯弯向南流，流到香江去看一看。或许，新鸿基已经用时间给出了一份属于它的答案。
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