这两年，大家的重点都在粤港澳大湾区，而被称作宇宙中心的龙华，现在后继的发展，好像没有头三年那么猛烈了，龙华片区慢慢会后续无力吗？是在慢慢淡出吗？还是我们走入了一个误区？
10月18日下午，CCD之上，曜醒中心——安宏基天曜·媒体沙龙研讨会成功举办，来自深圳地产圈的12位地产大咖们共聚一堂，针对时下热点问题进行了观点碰撞，精彩不断。
嘉宾介绍：
安宏基集团营销总经理——张敏
深圳中原事业部总经理——杨朔
仲量联行高级董事、物业与资产部深圳负责人——陈绮琪
深圳壹地产总编辑——陶文杰
壹周君创办人——周学军
立人立言创办人——贺立立
地产火线创办人——陆剑伟
地产凝眸创办人——地产凝眸
曲线买房创办人——曲广宁
深晚一兵时评创办人——深晚一兵
楼兔子创办人——楼兔子
楼市开讲创办人——张公子
凤凰树创办人—凤凰树
图腾镜创办人——图腾镜
老傅说事创办人——傅卫鸿
活动伊始，安宏基集团营销总经理张敏女士致辞，关于“CCD之上，曜醒中心”中的“醒”字有三方面含义：一是龙华的城市中心地位的觉醒；二是龙华片区人关于生活、人文的精神层面追求的觉醒；三是人文生活方式的觉醒，随着市级文体配套四馆一心一书城开始建设，红山迈入CCD时代。
张敏表示，红山土地稀缺，现在慢慢建设成豪宅片区，天曜项目以纯粹大户型的姿态打造社区，希望能够为这个片区的客户提供一个改善、升级和豪宅的圈层。
随后，中原地产的杨朔先生表示，天曜项目投入了非常多的心血，无论是公司品牌还是项目品牌要做大的跃升，项目注重居住者本身的居住体验感，所有的用材用料和产品设计标准都按照10万+的标准来打造，从外立面到园区到室内，可以深刻感受到开发商对精工的追求。
中原地产策划师从区域位置、项目定义介绍了天曜项目独特的价值魅力，让在场嘉宾对产品寄予高度厚望。
项目总建面约15.8万㎡，集高档办公、臻品住宅于一体。以纯大户标杆打造，户型在104-185平之间，围合式布局，往里可看中央园景，往外可看红木山的风景。外立面率先引入了深圳主流豪宅都用的材质——铝板，打造龙华最美的外立面。
项目步行5分钟，可到达深圳市图书馆调剂书库（建成后将是深圳藏书量最多的图书馆）、深圳美术馆新馆（建成后将是深圳市最大的市级美术馆）、现代展览馆和文化演艺馆；
商业方面，九方购物中心+红山6979+龙光玖里三大高端商业体举步即达；
交通方面，步行5分钟即达4、6（在建）号线红山站，一站直达深圳北站，可20多分钟到香港西九龙，30分钟到广州，福田、南山、罗湖也在半小时内；
另外，项目周边生态资源丰富，天然氧吧红木山生态公园、绿谷网络都近在咫尺；
项目周边还有两个规划中的三甲医院，步行5分钟到新华医院，两个地铁站到深圳市第二儿童医院，真正的出了门就可以享受全市范围内最顶级、最齐全的配套。
随后，仲量联行高级董事、物业与资产部深圳负责人陈绮琪先生，与12位地产大咖们共同探讨了新形势下，龙华是否还有新的发展想象，红山片区目前和未来的规划对于满足居住的更多需求有哪些等话题。
楼兔子
龙华现在进入第二阶段：爆发性开发后的价值提升阶段
龙华是一个新城市，对一个新城市的楼市价值有两个评判的标准：
房价上升的第一阶段属于规模开发驱动的房价上涨，从2002年到2016年左右，龙华属于大规模开发时期；
新城市过了爆发性开发的阶段之后，会进入价值提升的阶段，属于新城市楼市价值驱动房价上涨的阶段。
我觉得龙华现在进入了第二个阶段。第一阶段我们讲商业配套、人文配套。但是进入第二阶段，城市资源逐步落地的时候，都有可能实现房价的第二轮上涨。
曲广宁
龙华区跟其他区的不同，就是说得少做得多
龙华区跟其他区的不同，就是这里说得少做得多。政府容易讲产业规划，很少讲民生，龙华却是实实在在的在建图书馆、美术馆、儿童医院、学校。
以前讲买房有两大需求：投资需求和自住需求。
产业为主的时候，产业规划对投资的需求远远大于居住需求。渐渐以自住为主要需求的时候，会切实的考虑这个片区有没有好的学校、医院、商业以及其他跟居住直接相关的部分。
周学军
龙华是蓄势待发的状态，未来发展不可小觑
我觉得现在的龙华是蓄势待发的状态。早几年这里被称为“宇宙中心”，但是那个时候只是在建设中，在当时只有规划的时候，整个市场就已经火爆了，在这个过程中，市民用脚把这个地方房价踢了上去。
现在这里很多规划都已经兑现了，包括地铁、学校、医院、交通等等全部都改善了。我认为现价段的龙华只是受到政策的调控，等到市场真正放开的时候，发展不可小觑。不过现在恰巧给给置业者提供了很好的入驻机会，市场放开时，获利空间还是蛮大的。
张公子
买房子最重要的是地段+地段
中国房价这几年涨的那么猛，主要是因为货币M2的增量和货币流动性泛滥导致的房价上涨。
现在“房住不炒”的情况下，中央自己的热钱流到房地产领域，这种情况下，购房者买房子最重要的因素还是区位，区位好，未来的房子才能在同等条件下脱颖而出。
现在开发商非常成熟，市场也非常冷静，所以品质方面大家基本上处在同一个起跑线。在这种情况下，对于购房者来说，可能又要回归于嘉诚老先生说的，买房子最重要的是地段+地段。
龙华处在深圳的中轴，而且是粤港澳大湾区的中心中轴上。随着广深港高铁的开通，20分钟可到香港，3小时到长沙，4小时到武汉，会形成连接华南和全国的重要交通网络。
老傅说事
支撑房价不跌的，是真正意义上文化的改变
为什么红山会成为龙华中心？第一个支撑点是房子很新，很多房子大概是2012年以后才交付使用的，均好性特别突出，这个均好性在整个深圳都很难找到。
第二个支撑点，我认为深圳过去是普涨时代，而以后是分化时代。
如果过去是创富，下一步可能是打穷。以后我们真正考虑的不是这个房子能涨多少，而是这个房子能不能不跌。支撑这个不跌的是什么？我认为就是真正意义上文化的改变。后面这个时代能够支撑房价的就是文化，除了图书馆，最重要的就是学位，红山也正在补齐这个短板，所以我对这个片区是始终看好的。
图腾镜
品质往上走，价格也相对应往上走
龙华涨价这么多年是毋庸置疑，现在买什么房子还会继续涨？第一批到龙华的房子不可能涨很高，因为材料、规划、环境、外立面打造停留在2万-3万的水平，再涨的动力不够了。
第二梯队北站起来的时候，很多开发商规划的时候售价在4万块钱-8万块钱，那个价格就停留在这里。未来能够支撑房价继续增长的，就是楼盘品质一定要高。
我们看到后海的涨势状况，第一批项目的材料差一点，深圳湾一号起来以后，品质上来了。品质往上走，价格也相对应往上走。
地产凝眸
市场的形势证明，大户型是受欢迎的
731新政之后，遏制房价上涨的情况下，进入了品质的时代。什么叫品质？炒作的时代是膨胀的时代，后面是楼市分化的时代，尤其在楼市振荡期可以明显体现出来，比如8月份、9月份，有的项目快速去化，有的门前冷落。
我注意到天曜项目的外墙用的是铝板，铝板在深圳用的不多，深圳湾一号是一个，上海一些项目也有用。早年一些所谓的品牌开发商，外墙用漆面档次上不来，用铝板更主要的是长期的保质。
关于是买大户型还是小户型，市场的形势证明，大户型是受欢迎的。比如说最近福田刚刚开盘的绿景红树湾，大户型基本上售謦，小户型还有一些。
地产火线
居住周期与房子面积有关
客观来讲，长期有一种观点，认为小户型便于流通，流通决定价值。这个观点，到了现在这个周期，尤其在“房住不炒”的氛围下发生了逆转。
前段时间有一个研究报告，根据房子面积计算人们居住的周期，90平米之前的房子，人们居住的周期大概是五年左右，90-120平米的大概二十年左右，120平米以上的大概十年左右。
从这个统计发现，从城市人居住的角度来看，90-120平米的周期是人类居住时间最长的周期，因为具有两大属性：第一刚好满足了三口之家的居住需求，作为一种改善型的居住；第二刚好会满足大多数人的需求，尤其是对像深圳这样一种中产阶级占大多数的城市来说。
怎样的标准才是世界级的物业服务标准，
怎样的物业才能带来增值和保值的意义？
立言立人
判断豪宅的标准不仅是看面积，物业服务也极为重要
物业是软性的，硬件容易复制。但是软件的东西、比如在精神方面、服务方面是比较难的。判断豪宅的标准不是看面积，小户型服务高，价格也会高。
当今硬件豪宅化以后，急需要的是软件，包括物业管理和对人的服务，这样的豪宅化是贵族化，是贴心的服务。
判断一个房子是不是豪宅，物业管理也应该相对应提高。比较高端房地产定位的项目，都会邀请仲量联行物业公司来进行配合，天曜项目能请仲量联行来做匹配，这是对未来客户负责任的态度。
图腾镜
成长型阶层，对物业要求会更高
深圳的纯粹大户应该是180平米起，100平米以下的可能对物业要求没有那么高，因为太忙了，没有时间理会；
104-180平米的房子是刚改的豪宅，这批人属于成长型的，对物业管理的要求很高，你应该有很好的服务内容来服务于我。如果服务的不好，会产生更多的维权，他们会私下来找物业公司，让物业公司慢慢臣服于业委会。
仲量联行是国际化的，重要的是对人的服务。如果服务不到位，吃亏的是开发商，所以会在业主的服务上面花更多时间，为业主提供贴心的服务。
陈绮琪
充分研究客户群，针对性服务
仲量联行没有一个标准能够套用到项目里面去，所说的标准是定制化的。例如天曜项目，充分研究了客户群的构成是什么样的、需求是什么样的，进行针对性的服务。
现在很多本地公司有一点走歪了，他们不是在做物业管理，而是在卖米、卖油等东西，我觉得他们是在创造着额外的盈利，而不是为了做好服务。
老傅说事
未来想要深圳供大于求，最起码需要二十年
我认为深圳房价的高峰期出现在2015年-2016年，2014年的时候，深圳的一个报道专门提到，全国的大中城市里面，深圳是真正实现了全部城市化的城市，这为整个深圳迎来一个爆发周期。
2018年进入第二次城市化，进入了升级换代时代。第二次城市化，运营的成本会大幅度提升。如果我们说产业腾笼换鸟，房地产也会迎来腾笼换鸟，我认为会有一段房地产价格的下跌时期，但是这个下跌绝对是短期的。
从整个周期来看，未来想要深圳供大于求，最起码需要二十年，现在还处在二十年的周期内，还是求大于供的。
深晚一兵
速销时代已经过去，未来更追求品质、人居生活
每个阶段市场表现会不一样，目前这个阶段，对开发商来说是一个更大的机会。因为扩张式的速销时代已经过去了，未来肯定是更追求品质、追求人居生活的。
陶文杰
天曜项目可以说是今年红山的绝版项目
总体来看，龙岗东部区域项目的压力更大一些，从国庆节开始有一些项目已经开始降价了，明价、暗价都有，特价房降的幅度还不小，但是关内价格没有怎么降，我觉得目前购买力还是向核心区域转移。
我很看好龙华红山，今年龙华没有太多项目入市，明年壹城中心、万科和风轩、金茂府可能会卖。
也就是说，今年没有太多项目，天曜项目可以说是红山的绝版项目，对周边的客户还是有一些号召力的。
凤凰树
对项目的描绘都有一个表：项目的1000米半径生活圈
细心的人会发现，现在对项目的描绘都有一个表：项目的1000米半径生活圈。天曜项目，将来建设会比海岸城还厉害，包括罗湖、南山的一些项目，它们的1000米生活圈不及天曜项目的厉害。
我们说5分钟生活圈，走路可以解决的各种配套需求，如医院、公园、商业、文体等。在目前这个市场上，客户买房的时候一定要从自住的这些属性出发的。从整个龙华来说，目前就天曜项目可以满足这个条件。
沙龙最后，安宏基集团营销总经理张敏女士，与今天莅临项目的房地产专家们分享了自己的观点：首先，从长远来看，深圳房价接下来应该是稳定的局面；第二，中心区的资产永远是向上走的，不会向下走；第三，天曜产品，不会让客户吃亏。
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