熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百六十五期（NO.165）
专栏内容：关于中国家庭和房产的那些事儿，几套房子，才是真正的够？
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在国外，有这样一种说法，一个中等收入水平的家庭（也就是保障社会稳定最理想的“中产阶级”）拥有三套住房是最为合理的，一套用于自住的房子（满足居住、工作、家庭的需求），一套以投资为目的的房子（具备保值增值和流通性的资产），一套长期持有的公寓（用于收取租金，长期持有收益的优质资产）。
而在中国，由于经历了从几家人一间平房到现在的一家一户的住房紧缺时代，再加上中国稳健的货币政策和国家对安全投资环境的重视，大部分中国人，对于投资来说，基本是没有理念和渠道的，这种情况甚至延续了几代人。
摆在大多数人面前，看得见，摸得着，靠谱安全的，只有房子。
中国人爱买房，中国人恋家，中国人重视家文化。
因此绝大部分中国人习惯将住房看作是多多益善的资产，过去的十几年中国房价的突飞猛进，“全民买房”，“热议房产”等等的现象，可以映射出中国人对于房产的执着和偏爱。
但是很少的人会考虑到随着现代化与城市化的不断发展，时代的不断前进，在中国房子是否会成为一种过剩产品。
那么，一个中国家庭究竟应该拥有几套房呢？
这是个很有意思的问题，说实话，在中国地域和城市不同的背景，各人收入和经济情况完全不一样的条件下，这个问题很难有一个标准的答案。
但是在中国，每个人和家庭不同的阶段，对于房子的需求，肯定是不一样的。
不吹不黑，希望屏幕前的您，也用一种客观理智的心态，看完这篇文章。
今天这篇文章，就从理性客观的角度，来为各位朋友深入分析这个话题。
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适合国外的，不一定适合中国。
最先要说的，是用国外的情况和资产配置标准，来衡量中国的情况，是不太合理的。
因为中国的实际国情和文化传统，再加上中国人对房产的偏爱和执着，从个人和家庭资产配置比例上来看，房产在中国个人和家庭的资产配置中的占比，非常突出。
中国家庭对于资产配置并没有那么敏感。相对于欧美资本主义国家代表美国，中国的资产配置非常的简单。
2018 年户均总资产规模为 161.7 万元。美国家庭的平均净资产规模为 467.2 万元。从下图可以看到，与美国家庭相比，中国家庭资产 77.7%由房产组成。同比美国家庭房产仅占 34.6%。
图片来源：金色财经
也就是说，中国家庭超过⅔的家庭资产，都在房产上面。
而对中国中产阶层（社会工作稳定，达到中等收入标准的群体）的一次调研中，房产也是中国中产阶层最看重的资产标的物：
反而股票成为了认可度最低的资产配置：
图片来源：网络
所以，可以得出结论，就算不谈炒房牟利，在中国，购置房产作为资产配置，是一种大众现象和共识。
这个毋庸置疑。
从资产配置趋势和中国实际情况综合来看，我们可以得出第一个结论：中国个人和家庭，在满足了基本居住需求的一套房基础上，出于资产配置的需求，还需要至少一套房子作为资产投资。
两套房子，是中国个人和家庭对稳定生活的物质追求和趋势。
腾讯公司的调研机构曾经做过一个民意调查，论证两个问题：
1、你认为中国的房子是多了还是少了？
2、你认为一个中国家庭应该拥有几套房？
不卖关子，结果如下图所示：
图片来源：腾讯调研
图片来源：腾讯调研
在中国刚刚过去的十几年的城镇化大潮中，尽管存在着因为城市不均衡发展和多方面原因而导致了分配不均的现象，但不可否认的是，中国人以家庭为单位拥有的住房数量已经大大超过了很多中等发达国家的水平，北京大学中国社会科学调查中心发布《中国民生发展报告2013》指出，全国家庭的平均住房面积为100平方米，人均住房面积为30㎡，近九成中国家庭全部或部分拥有现住房的产权，超过10%的家庭有两套及以上的住房。
而根据最新的报告和统计数据，中国按家庭为单位，在2019年平均持有房产的比例已经达到了1.1。
40个城市的居民住房拥有率不到1的，都具有代表性：都是省会，中心城市，一线城市和新一线城市。
那就意味着，中国大部分3-4线城市的家庭住房拥有率，已经远远超过1了。
图片来源：统计局
目前，大城市和发达地区中无房族多是进城打工、就业，求学，发展，经商等等的流动人口，在二三线城市拥有两套以上住房的家庭比比皆是，这是无法否认的事实。
喊房价高的，都是带有地域性和目标性的特征。对于大部分人适用。
在极短的时间内，大部分城市居民实现了从小房到大房，从旧房到新房，从多人一间到一人一室，到了2019年，中国的人均居住面积已经超过了40㎡，如下图，可以一目了然的看出，中国的人均住房面积，在世界发达国家中，都不逞多让。
图片来源：统计部门
通过这个分析和调研，可以看到一个很重要的结论：
中国的房子的数量是足够市场需求的，中国人“住”的基本需求是得到了满足的。
而对于更多房产的追求，无外乎以下两个关键：
一个是“人往高处走”，对更好地区和更好发展的稳定需求而导致的置业需求。
一个就是对资产和财富的追求而导致的置业需求。
能有两套房子，是大部分人心中对于房产的理想状态。
对于个人和家庭来说，很多人都没明白这个第一套房的核心意义在哪里。
中国人自古都追求“一步到位”的心态，希望通过一次重大的决定，能够长治久安的解决掉大部分问题。
这无可厚非，“嫌麻烦，怕折腾”，再加上对于生活无处不在“攀比心理”做崇，在买房这件事上面，确实让很多个人和家庭费劲心机。
这已经成为了一种社会群体现象和趋势，还打着“人往高处走，置业在城市”的类似口号。
但是，因为中国的各个地区和城市的经济背景和发展是存在差异的，很多人在买房这件事上，因为自身的经济条件和房价的错位，所带来的痛苦和烦恼，比比皆是。
求而不得，因爱生恨，大家还看的少吗？
就算掏空“六个钱包”，背负高额欠债，在大城市买了房子，就一定能过的幸福，发展的好吗？
把个人和家庭的财富和未来，都捆绑在第一套房子上，显而易见，是违背安居乐业这个和房子紧密相关的美好景愿的。
所以，对于个人和家庭的第一套房子，核心的意义，是一个人和家庭的基石，而不是财富发动机。
核心要考虑的，有以下几个因素：
1、组建家庭的需要，安放家人最合适的地方。
2、子女教育的保障。
3、父母赡养。
4、未来人生发展过程中遇到了风险和困难时候，最安全的避风港。
5、不求增值，但求保值。
发现了没有，第一套房子我提出的考虑因素里面，根本没有房产增值的需求。
这也是国家购房政策，对于第一套房的低首付，低利率，不加以过严限制（限购限外限贷等等政策）的根本原因。
而很多人就有这个问题：看的上的买不起，看不上的不会买。
说到底，还是想逐利和“一步到位”的心态在做崇。
生活就是生活，生活讲究的是一个适合，安定和细水长流。
而追逐财富和创造价值，是一定有必然的过程的。
急功近利，浮躁追逐，期望通过人生第一套房就能解决所有问题的思维，会导致无尽的烦恼和痛苦。
人生的第一套房，是为生活而来的，是为生活服务的，是成家立业的基础。
但绝对不能是创造财富和追逐价值的工具。
在中国，这第一套房，每个人和每个家庭，都需要，这毋庸置疑。
图片来源：网络
第一套房子，上面已经说的很清楚了，如果在第一套的基础上，安居乐业，那大概率个人和家庭的财富和价值，会随着时间和发展逐步的提升和积累。
到了这个阶段的个人和家庭，第一套房产的家庭资产占比应该已经很小了（低于50%），家庭财富和现金，开始从原来的收支平衡，逐渐转变到略有盈余的状态。
这是大部分正常个人和家庭都可以实现的一个必然阶段：财富积累阶段。
到了这个阶段，个人和家庭对于家庭财产的关注点，在于安全性、保障性和对抗经济风险的考量，最为科学合理。
因为社会经济的发展，必然会引起物价上涨和通货膨胀，而个人和家庭是经济链条中，最后的一环。
具体表现就是，物价先涨，生活和经营成本先涨，最后才能落到个人和家庭的收入增长。
所以给大家的感觉就是：工资收入涨的没有物价快。
这是经济学可以解释的一种现象：经济发展导致的货币膨胀传导到个体手中的时间窗口期。
从对冲货币膨胀，货币贬值和保障家庭资产价值的角度来考虑。
这个阶段，最适合对家庭的财富和现金进行“资产转化”。
而在中国，最安全，最合适的，就是房子。
毕竟不是每个人和家庭都有更好更合理更安全的投资渠道，得到专业可行的投资建议的。
所以第二套的房子的需求就出来了：对冲经济风险，保障家庭资产安全。
这个第二套房子，是为了跑赢通胀，跑赢货币贬值，巩固家庭资产安全而来的，是个人和家庭步入稳定财富积累阶段的合理资产配置。
但是这第二套房子，还是要强调，不是为了追逐利益的工具。
有购置第二套房产的家庭，可以算是在当下城市和地区的中产阶层代表了。
一个地区和城市的稳定和持续发展，中产阶层，是绝对核心力量。
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到了有充足的条件购置第三套房的条件的个人和家庭，其实已经是已经达到了财富沉淀的阶段了。
这个阶段，就是追逐财富和创造利润的阶段了，具备了参与到一个社会和时代的财富再分配的资格了。
到了这个阶段，通过资产运作，谈收益，谈盈利，谈钱，其实是合情合理的。
到了这个阶段的，不一定是个人和家庭了，也有可能是上市公司，或者是扩大经营的商户和个体户了。
先说个人和家庭：
在中国到了这个阶段的，基本上已经是阶层相对固定，其中的标志之一，就是原有的房产可能已占不到家庭资产配置的三分之一了。家庭财富和个人时间相对游刃有余。
属于有钱有闲有被动收入的阶段了。这个阶段，就有了时间去研究如何“钱生钱”，稳定收益和持续盈利了。
在中国，房产是首选，这在过去的十几年里面得到了证实，但是这样的资产配置，并不是炒房投机（短期，有造势抬价的行为），而是长期持有。
这第三套房子，就是用富余的家庭财富，去和一个城市一个地区的发展进行“跟投”，如果这个地区发展起来了，房价随地价上涨，通过房产的持有，就参与到了社会财富的再次分配中。
这个逻辑很重要，如果第一没有看懂的朋友，可以多看几次。
再次重申，这是长线投资，参与社会财富分配，和炒房牟利性质完全不一样。
投资了一个城市和地区的房产，就为这个城市的经济做出了贡献，长期持有，享受涨价增值的红利，属于合理合法的被动参与社会财富再次分配。
这也是中国未来房产的价值趋势可行的一个方向。
这个阶段的置业，属于投资型置业模式和逻辑了，要比拼眼光和经济实力的。
换句话说，已经是资本层面的游戏了，有门槛的。
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再说公司性质和个体经营还有商人群体：
大家知道中国企业的平均寿命是多久吗？我国中小企业占我国企业总数的99%以上，平均寿命只有2.5年！
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而中小企业因为现金流问题导致倒闭的有多少？超过90%！
大部分中小企业，在平时的生产经营过程中，都是压着盈亏平衡线在持续的，只有极少数优质企业能够实现持续盈利进而形成收益沉淀。平日遇到账期和货款拖欠，都会影响企业和公司的正常经营。
这个有相关经验的人，一定能够心领神会，产生共鸣
做经营，做生意，遭遇风险和市场波折，就和衣吃饭喝水一样平常。
往往市场的一次剧变和经营环节中的一环出现问题，就会导致整个公司和企业面临危机。
就像2020年的新冠疫情影响，很多原本收益丰厚，流水很高的企业和公司，都出现了财政危机。
做企业经营，商业生意，如何才能面对不可预期的市场风险进行防范？
可不可以依赖贷款？不行，资本厌恶风险。
可不可以拆迁民间资本？更不行，那个利息简直就是饮鸩止渴。
有经验的朋友都知道，经营贷款难如登天，房产抵押快捷高效还利息低（相比于民间资本）。
在没有可靠的资金来源的背景下，只有抵押房产，才是最靠谱的办法。
所以很多企业和公司，在公司盈利的阶段，会购置房产，进行财富沉淀（还是用月供的形式）和危机时刻的资产撬动（例如一套500万的房子，首付150万，月供从公司流水中正常偿付，在公司急需用钱的时候，把房产抵押给银行进行二次贷款，可以贷出总房价的70%的金额，也就是350万）。
所以公司企业买房子做资产沉淀和风险资本运作工具，非常常见。
而发展的好的公司，一般都会把这个作为公司必要投入进行投资。
这也成为了很多中小微企业正常发展过程中，一种心照不宣的资产安全配置了。
甚至近年来很多国外企业，跨国集团，都在中国购置房产作为资金沉淀配置。
注意，这里只是用做资产沉淀，而不是指望房价上涨牟利，公司企业买房的目的如果是为了炒房，这样的公司其实已经出现价值观问题了。
所以，第三套房子，对于个人和家庭是资产盈利投资，对于企业和公司，是资产沉淀和风险应急手段。
到了第三套，其实房子的居住功能已经完全没有了，而变成了一种资产属性。
资产属性的完全转变，也从第三套房子开始。
这也是今天文章的结论：
对于一般家庭和大部分人来说，两套房子，已经足够。
而用杠杆，借巨债买多套房的，炒房牟利群体实锤了。
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1、房子在中国，除了基本的居住意义之外，还包含了家庭和文化的承载，对于中国人来说，真正拥有属于自己房子的那种满足感和幸福感，是其他物品所不能带来和比拟的。
所以，买房子应该当做人生一个明确的阶段目标，为止努力和奋斗。
2、买房子这件事，也是要看阶段和条件的，在不合适的时间，在不合适的地方，首先要考虑的，是自身的生存发展和盈利能力的提升，相比于抱怨房价高和涨价，还不如聚焦自身，多想想怎么能快速提高自己的赚钱收益能力，有些东西，时间合适了，自然就会属于自己。
依赖抱怨和指望商品价格为自己服务，可能永远只是一厢情愿。
3、为什么很多人热衷于买房？因为房子涨价带来的收益和资产增值是最轻松的，至少在中国来看是这样的。不劳而获是人类天性，而人类的进步就是战胜自身的懒惰。
这也是为什么炒房牟利，指望依靠买房改变自己人生的群体，被大众所唾弃的原因。
4、急功近利，追涨杀跌的心态，要不得。
看到别人买房一年涨的比自己干一年还多，心里就嫉妒。
买了房子看到房价涨，就欣喜若狂，房价一跌就如丧考妣。
咋？是把房产投资当做股票来看呢？
还是那句话，买房自住，涨跌其实不重要，重要的是建立了家庭稳定安全的发展根基，这个意义比账面财富更重要。
如果是买房投资，那就是投资城市和区域经济，参与这个城市和区域的财富分配。涨了应该淡定，因为这是投资眼光，而跌了，就是这个城市的经济和未来堪忧，你的损失，只是终端现象而已。
这就是关于房产置办的4个重要心理建设。在不知道如何看破当地房产价值未来，不知道如何面对房价涨跌的时候，可以多看看这几个心理建议。
毕竟，作为一名地产后浪的笔者，对于这个话题，是不吹不黑的，而是把我在这个行业中看到，听到，学到的精华内容和一些感悟，分享给大家而已。
希望能给屏幕前的您，一些思考启发，一些参考帮助。
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以房地产发家的华人首富李嘉诚先生有一句话：他一生的原则就是永远不赚最后一个铜板。
我相信的是，世界上永远不存在绝对的公平，只会有相对的合理。
量体裁衣，看菜下饭，根据自己的生活和经济情况，理性的看待房产、资产、财富和未来。
或许才是最舒适，最合理的心态。
无止境的欲望和贪婪，永远是人类痛苦之源。
就像那些鼓吹一个家庭需要六套的房子的言论，其实是在酝酿经济的系统性风险。
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理性，克制，合理，与各位朋友和读者们，共勉。
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