周边的人流量≠真正的有效人群量。
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酒店周边的有效人流量，和产品的定位、周边的配套密切相关。
举一个我们自己做过的案例——大观园附近的桔子精选酒店。
为什么入住率能做上去？
因为挨着车站、无数的写字楼——周边有大量的商务人群，和产品定位的目标人群一致。
如果换成小区里，周边哪怕是几万人口的超大社区，这种居住人群基数再大，和我们酒店没有几毛钱关系。
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有效人流量不仅要考虑当前现状，还要能把未来的规划和发展考虑进来。
拿我们现在正在谈一个东边火车东站的酒店来说：
但！
用发展的眼光来看：
未来东站将是济南的一个重大交通枢纽，西站通全国，东站接省内——未来一旦启用，省内潍坊、淄博、滨州、菏泽……大量的人将峰涌至此，这里面数不清的商务住宿需求和家庭旅游度假需求……
酒店开在这里，能不赚得盆满钵满吗？
当然了，这个有效人群要在一年半（甚至更长）才会出现，所以需要做好规划，确保酒店开放时间和城市规划节点一致，避免出现类似于东都国际当年的困境：
要知道，这种“等待”意味着巨大的运营成本和风险……不是所有的企业都能撑得过这黎明前的最黑暗的时刻。
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“有效人流”量这个指标这么重要，我们有什么办法提前判断吗？
我想大家看过坊间流传的如家、汉庭等连锁酒店的选址心经。
度娘搜索了一下，大致长这个样子：
密密麻麻的点阵图，还有不明觉厉的公式。
坦率讲，一般人还真搞不定……
一者因为，公式和要考量的因素太复杂；
二者，也是最现实最棘手的，就算你是数学天才，但公式里涉及到的数据，圈外人其实是很难拿到的。
如果拿不到到一手的、真实的、及时的信息，再完美的公式也没有意义。
我这里倒是有一个小技巧分享。
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那是前年了，也是大夏天，一年中最热的那几天，烈日当头，我陪着桔子精选酒店最重要的加盟商之一韩总跑遍泉城选址，他看完市场人员推荐的十几处地方，没有一个能入他法眼的，最后一直到天黑，走到省立医院边上，他一拍腿，喜上眉梢：
“就这了！”
我环顾四周，再回忆对比前几个被我们否认的位置，突然有一种顿悟的感觉
抛开那些复杂缜密的公式；行里人多年经验磨砺出的迷之直觉，判断一个酒店启动之后，入住率能否保证，其实说白了就是一条：
选在这里，有省立医院这个天然的磁铁石，能把全省（乃至其它省）刚需住宿者（病人和病人家属）源源不断吸纳过来；
我们的桔子精选酒店则是因为背靠火车站和多栋商务大厦，坐享商务人流；
而前文开头朋友的那个案例则是反例：
身在住宅区，他的自然流量支撑不起来平时的入住率——它要想持续经营，只能寄希望于网络平台（携程、美团等），
这样一来，引流路径就很长了，成本也就很高，而且，相于是把自己的命脉七寸拱手送到别人手上。
最后，再总结一下今天聊的内容：
1、酒店最重要的是选址，选址最重要的指标就是看有效人群数量。
2、如何判断酒店的有效人群数量呢？
3、一个简单有效的判断“酒店行还是不行”的小技巧：
看它如果不依赖网络平台，自然的人流量是否可以支撑入住率底线
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作者 | 付生
编辑 | 绿林好菡 配图 | 部分配图选自网络，版权归原作者，如有侵删
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