原本时间在9月底的厦门第三次土拍延期了。
楼市冷暖，土拍先知。
2021年两次土拍中，厦门不低的底价，却吸引众多大佬争相拿地。两场土拍中，央企和闽系房企“战斗力”看似不相上下。
三道红线也好，房地产税也好，诸多政策实施，周边的朋友一直在强调在购买期房，开发房企的财务稳定很重要。
在厦门土拍市场上，央企或者国企，与大家印象中稍显激进的闽系房企相比，谁在厦门拿地更多，谁对厦门是真爱？
相比首批“尝鲜”的土拍盛况，放眼全国集中供地试点的22城，已有20城结束二次土拍，而宁波、郑州两城仍未完成。
和此前很多人预料中的一样，二次集中供地的土拍中，南北方土拍市场普遍遇冷。
中止出让、流拍、底价成交、低溢价率，都成为二次集中供地关键词。
有媒体报道说，二次土拍不冷的例外城市是深圳。其实厦门是例外中的例外。
厦门的两次土拍，实属有“运气好”的成分在里面。今年5月份首批供地后，6月份马上就开启第二次土拍。完美躲过了8月10日土拍新政（溢价率不超15%）。
至今在22城中，二次集中供地的流拍率为零，平均溢价率25%，可谓一枝独秀。
厦门土拍的时间选择完美避开810新政
回看厦门楼市。厦门，作为全国22个集中供地城市之一，上半年就率先完成前两轮集中供地。
据乐居统计，两轮集中供地总出让16宗土地，面积73公顷，总成交额534.1亿，也就是说今年上半年厦门土地成交金额直逼2020年全年。
按照厦门2021年住宅用地供应计划，商住用地供应面积75.45公顷，完成率为96.7%。
两轮集中供地的平均楼面价32651元/㎡，相比2020年平均成交楼面价27663元/㎡，涨幅为18.03%。
半年卖地534.1亿什么概念？
就这么说，10年之内，你找不出更高的数据了！
数据，从某种层面上，可以算是实力的证明。
那么，究竟哪些房企具备如此实力，能储备大量的现金流用于拍地（最多的豪掷百多亿）。
为何拍地，需要这么多现金储备？
首先，拍地需要保证金。
在土拍新政下，每到竞拍的月份，房企都需要缴纳数额不低的保证金。就比如思明洪文地块，因体量大，竞买保证金就达到14.8亿。
这里需要强调的是，22个重点城市，难免有同时拍地的情况发生；
一旦撞场，那真是手心手背都是肉，“心大”的房企，就很有可能在同时段，需要支付巨额土地出让金。
这对房企现金流匹配，和融资能力，是很大的考验。
其次，平均溢价率压缩了利润空间。
由此，回顾厦门两次土拍，除了“限地价、竞配建”的土拍方式重启之外，岛内住宅售价也是自2018年以来首次提限，达到7万/㎡多点。（限销售价格能防止房企转嫁开发成本，抬高房价）
政策出台：房企不能转嫁开发成本，抬高房价。
从结果上来看，第一次土拍，平均溢价率29%，第二次平均溢价率25%。房企的利润空间压缩，没有实力便无法愉快的参与“游戏”。
厦门两次土拍，并没有因此出现冷场，据统计共有20余家房企参拍。
参拍房企大概分为几类：
央企：保利、中海、招商、华润、金茂、远洋、大悦城、中交等；
头部房企：万科、龙湖（只参与第二次土拍）、碧桂园、融创、金地、龙光等；
外省国企：首开、汇成、华发等；
本土国企：建发、国贸、联发、特房、住宅、象屿等；
闽系房企：正荣、中骏、阳光城、宝龙、旭辉、弘发智悦等；
数据显示：央企国企总数过半，闽系房企里未见世茂、禹洲等。
世茂海峡大厦 图片来源：厦门日报
两次土拍共推出16宗块，平均一家房企还拿不到一块。僧多粥少，竞拍环节火爆。
无论岛外岛内的宗地，无一流拍，无一底价成交，最底的溢价率也有9%。
两次土拍供地，岛内3宗，岛外13宗。13块被央企和本土国企拿下，占比超8成，占据绝对优势；闽系房企仅抢下3宗地。
自2017年以来，央国企在厦拿地占大头的趋势依旧保持，今年变化的是份额进一步增多，且本地国企优势明显。
其中，单独拿地金额和土地储备最多的是建发，拼下岛内湖里2宗地，还和龙湖相争夺下马銮湾新城板块乐活岛地块，3宗优质地块拍地总金额127.5亿，土地储备44.6万/㎡。
中海和国贸联合，斥资92.3亿，拿下了这次土拍的地王——思明洪文地块。随后中海还单独拿下同安两宗地，金额62.25亿；保利和金茂虽然各拿一宗地，但拿地金额处于第二梯队，分别是49.7亿、40.1亿。
闽系房企中，包括这几年在岛内拿地最多的中骏并无所获，而正荣依然保持了闽系房企的风格，包下集美新城板块唯一出让的两宗地，金额虽然只有34.5亿，但对民企来说，已属不易。
鼓浪屿 图片来源：厦门日报
无论结果如何，拿地多，花钱多，绝对是实力的体现。
但一定要说谁对厦门是真爱？那就不能光看表面，得从几个维度细品下用心的程度，测测真爱指数。
土拍中，这3个指标，能很好的衡量房企对厦门的真爱指数。
一看：房企拿地的溢价率
在“限地价、限房价”的土拍新政下，溢价率越高，说明开发商拿地成本越高，当然就赚得越少了。你敢说这宁愿“少赚”都要拿地的魄力，不是真爱？
溢价率的计算公式：土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。
举例：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地溢价率就是100%。
拿地溢价率最高的是闽系房企正荣，共拿下集美两宗地。
一宗溢价50%，一宗排第二位，40%。不愧是闽系房企，还是保留了激进的风格。
集美新城，是目前岛外四大新城中最成熟的板块，人口经济教育交通上都优于其他新城板块，有岛外“一哥”美誉。房价仅次于岛内，板块内新房存货不足，这次共推出2宗地，热度自然不用说了。
首次土拍，集美出让J2020P03地块。这宗地临近软三、厦门北站商务中心，又有地铁加持，后续存在潜在购房需求，因此该地块起拍价12.6亿，一出场就引起16家房企疯抢叫价。
不出所料，这个地块触及限价（岛外土拍唯一触及限价地块），转入竞配建阶段。
最后被正荣以18.8亿加1700㎡配建竞得，楼面价32297元/㎡，溢价率50%。
集美新城 王火炎 摄
正荣2016年入厦开拓市场，在厦门仅拿3宗地，集美，海沧、翔安各1宗。2019年，在集美的项目中梁正荣府以底价2万/㎡拿下，现在卖4万。尝到甜头的正荣这次铁定要深耕集美。
二次土拍，集美新城滨水板块又推一宗2021JP01地块，这地块就在中梁正荣府附近。如此好机会，正荣当然不会错过。最后以总价15.7亿拿下，楼面价直逼3字头，溢价率40%。
看来正荣是冲劲型选手，对集美是真爱。
二看：竞配建面积
竟配建，就是房企在开发地块时，还要出工出料配套建设一定面积的保障性住房。
按这两次厦门土拍的规定，这些配建保障房建好后要免费送给政府。
道理和溢价率一样，限房价的规定下，土拍时竟配建的面积越多，土地开发的成本越高，利润越薄了。
筼筜湖
两次土拍中，除了正荣在集美的地块，岛内的3宗地竞拍白热化，都触底限价而进入竞配建环节。其中，竞配建面积最多的是岛内思明的洪文地块。
这地块，还是继去年思明瑞景片区的中骏天禧项目之后，思明的区11年来第二次供地。
思明区，是厦门发展最早的片区，聚集了厦门最好的教育和商业等资源，岛内东部板块都是超级CBD、超级产业、超级综合体，而东部只有洪文这块地还没被真正定性，也意味着无限想象的空间。
243轮竞价、总价92.3亿、溢价率触顶25%，最后国贸和中海联合体以竞配建3.62万㎡的代价拿下。拍来的宗地总建设面积才18.7万㎡，相当于缩水了五分之一。
这个项目销售限价是71600元/㎡，如果没有竞配建环节，3万多平米要多卖20多亿啊。
国贸是本土国企，这几年在岛外市场通过多盘联动，协同作战优势，销售额也占据第一梯队。但近几年土拍中都没在岛内拿到地，这次发挥联合开发的优势，携手中海这个央企，总算了了多年心愿。
中海2011年首入厦门，落子集美杏林。伴随着厦门跨岛发展的步伐，在厦门岛外的集美及环东海域新城深耕。
这两年，集美中海鹭湾、厦门东湾两个项目一个买得好，一个蓄客火爆，品牌美誉度晋升厦门第一梯队，而这两个改善型项目的成功让其彻底有了信心和底气进军岛内。
先岛外再岛内，中海稳健，爱厦之心逐渐升温。
三看：隐形楼面价
专注改善型住宅的本土房企老大建发，在厦门口碑是极好的，买了建发就是买了品质和保证。
虽说在溢价率和竞配建最高值都没他份，但是看隐形楼面价，则是建发最高。
因为土拍有竞配建等环节，开发商拿地成本实际超过楼面价。业界会以隐形楼面价作为实际拿地成本的一种参考方式。
一般会采取这种公示计算：隐形楼面=地价÷可售部分面积（总建筑面积—配建面积）
五缘湾天虹购物中心
两次土拍，岛内供地3宗，建发拿下湖里五缘湾湾心板块两宗地。
湖里2宗地处于五缘湾核心，是豪宅板块之一，常被调侃为“顶豪聚集地”。
其中下忠板块2021P03地块，周边有建发央座（套均总价5000万以上）、建发中央湾区、特房五缘尊府等等，二手房参考均价在9-9.2万/㎡左右。
地块起拍总价21.1亿，参拍门槛较低；面积也较小，计价总建5.2万方，是16宗地中最小的，户数也限制在420户。
不过，由于体量小、总价低、资质优，地块也引起18家房企激烈争夺。
最终，建发以26.3亿加1.32万平配建拿下。
该地块销售限价71800元/㎡，因为配建面积占总建设面积超2成，这样算下隐形楼面价 即26.3亿÷（5.2万㎡-1.32万㎡）≈6.8万/㎡。
拿地成本价和实际售卖价格一比，一平米只有不到4000元的差价。
也就是说，包括建安成本、营销成本等费用都要控制在每平米4000元以内，还有利润空间？——真是“螺蛳壳里做道场”，利润上太考验建发了。
而湖里钟宅2021P04宗地，竞拍有过之而不及。
经过143轮“血战”，建发力压中骏、金茂、保利、万科、中海&国贸、旭辉6家头部房企及联合体，以53.1亿元的总价竞拍成功。
五缘湾 实景图
该成交地块，建面10.5万㎡，配建面积2.83万㎡，一举刷新了厦门单价地王。
该地块销售限价71800元/㎡，因为配建面积占总建设面积近3成，这样算下隐形楼面价 即53.1亿÷（10.5万㎡-2.83万㎡）≈6.9万/㎡。
拿地成本价和实际售卖价格一比，一平米只有不到3000元的差价。
这个“螺蛳壳”更小，利润道场更难摆。
建发这次为了岛内拿地，是动了真感情了，为了“爱”都豁出去了！
这两宗地分别定名建发湾玺和建发橖月，已经入市销售，听说卖得还不错，确实是精明能干型。
归根结底，在三道红线和两集中新政下，小房企基本是拿地凉凉了。
有实力的开发商们则会选择优质的城市，不优质的城市则会被放弃。
在厦门土拍中拿地的其他企业，上面三个指标还达不到TOP1，但至少他们是认为厦门是优质的，对厦门有着特殊的感情。
值得一提的是，2017年和国贸合作进入厦门市场的远洋，一改之前风格，首次在厦门土拍中单独拿地，并首次布局同安。
厦门大桥 图片来源：厦门日报
厦门为什么土拍会热？好时机，当然是重要因素。
但背后的真正原因是厦门的土拍“地热”早已积蓄半年。距2021年5月10日首场土拍最近的一次，是去年的12月的供地。
如果开发商在售存量够，那也不急拿地。
但2020年最后一季度，楼市供需关系改变了。在经历两三年供过于求的局面后，转为供不应求了。
时间退回2020年3月，厦门公布“十四五”规划，未来5年，全面推进“岛内大提升，岛外大发展”战略。
相比前两个五年规划，战略中增加了“岛内大提升”，高兴的是岛内啊！
——前10年，为支持“岛外大发展”战略，厦门将城市建设重点转到岛外，岛内基本不供地了。
——现在开始，岛内将通过旧改拆迁优化空间，资源盘活。
兴奋的还有钟爱厦门的房企，因为这意味着
——未来五年，“寸土寸金”的岛内供地增多。（商品住宅的供应，10年来形成的岛内岛外占比的一九格局将会起变化）
——跟着政府在岛外“四大新城”披荆斩棘开荒10年的他们，有机会上岛内宣誓“主权”。（在厦买房的外地金主大多来自闽西南，岛内项目对房企布局整个闽西南地区意义重大）
套均5000万的建发央玺
——有机会打造高品质的改善型住宅标杆。岛内土地公共资源集中，十年间，岛内供地“吝啬”，仅湖里推出几块地，就造就了建发央玺（大平层，套均5000万）、建发养云等千万级豪宅，而且几乎都是销售一空。
果不出所料。
2020年4月，岛内思明区十年来首次出让瑞景片区的云顶地块，拍出了首个百亿地王。地王的产生，提振了厦门楼市的信心。
在土拍进行的同时，厦门岛内的旧改和拆迁正加速推进，并拆出了一波强制性需求。
仅湖里东部片区拆迁就涉及江头、禾山、金山3个街道，33个自然社、约1万户、2.34万人。到2020年底，已拆迁23个村，600多万㎡，导致强迫性需求。
有网友算了笔账，如果每个拆迁户平均2000万拆迁款，满打满算，光湖里就拆出了一个“千亿产业”。
按去年的行情，岛内改善型新房一套均价要1000万，半年里就多出了10000个客户、100多万㎡的需求。
而疫情后，各项利好政策叠加，资金面整体宽松。
下半年开始，厦门楼市销售火爆。全年商品房成交额突破千亿纪录、一手房和二手房成交量总量逼近2015年最高峰期。
到了今年初，厦门大部分房企的在售库存去化明显，去化周期已经由24个月，下降到7个月。
如果上半年拿不到地“补仓”，估计年底就要喝西北风了。如果拿到地，大概率在年底还能实现销售回款，也有计入2021年的销售业绩的可能。
所以，2021年的房企，其实就忙着干两件事：一边忙着窗口期融资，一边忙于备战今年3月的首场土拍“进货”。
熟料人算不如天算。“两集中”新政出台，导致厦门首次土拍推迟2个多月。
杏林大桥（左）、厦门海堤（中）、厦门大桥（右）（2019年图）
土拍是楼市冷暖的重要信号。厦门两次火热的土拍，也给楼市带了刺激。前三季度，厦门一手房和二手房共成交6万多套，对比这几年，成绩亮眼。
然而第三季度，国家“维稳”楼市政策频出，对“三道红线”及“双集中”土拍政策打上补丁：
房企的投销比不超过40%；
8月10日开始实施土拍溢价率不超过15%。
这些政策也给之后开展集中供地试点城市的土拍带来了影响，土拍普遍遇冷，流拍率攀升。
即将开展第三次土拍的厦门也在第三季度，推出了针对人才引进、土地供应、限售限购等方面的一系列政策补丁。
（一）7月，出台“留厦六条”——有利楼市房票的增加
针对高层次人才的住房问题，规定可按现有市场价45%的价格申购100-200平方米人才住房；
人才住房交房入住满10年（原来的规定是21年）后，上市交易不再向政府缴交土地收益等费用等。
厦门站 图片来源：厦门日报
（二）9月18日，厦门五部门发布房地产调控新政——有利楼市稳定
土地供应采取“限房价、限地价，定配建、定品质、摇号”等房地联动出让政策；岛内新房限售由2年调高至5年（岛外没有限售）；法拍房也限购；
首次提出差别化信贷政策，适时调整贷款首付比例和最低贷款利率（保障刚需）；
开发企业在办理预售许可证时，需承诺半年内不调整价格等。
相比前两次土拍，第三次土拍，取消“竞配建”环节，增加了“定配建、定品质、摇号”环节。
“定配建”，等于房企实际拿地成本透明，心里更有谱。同时对土地溢价率严格限制，城市高价地盈利空间呈现改善趋势。
再者，对于有意拿地的房企来说，等于增加了机会。在实力相当的情况下，最后“摇号”拼运气了。
不知看到此次新政，参与厦门前两次土拍的房企，甚至前两次没拿到地的中骏、旭辉等闽系房企，在第三次土拍上，会不会更加有战斗力！
相比第三次土拍，这几天刷圈的则是网上的一则传言：厦门会是首批试行房产税的城市，且人均免征30㎡。
消息非官方，但不少业界人士分析，厦门大概率会被列入试点城市；但人均免征30㎡估计不现实（打击面太大，不利于楼市稳定）。
房产税肯定是要开征的，厦门也是迟早的问题。它终归会对厦门楼市及第三次土拍造成影响，但最终威力如何？还要看它会以什么样的方式落地。
坐等官宣！第三次土拍的到来。
关注微信
