西部要火？
房价飙升的前奏？
济南西客站片区利好连连：
齐鲁之门开工
包括238米超高层双子塔在内的一揽子项目总投资达100亿元。
省科技馆新馆年内开建
投资总额预计超过10亿元，年内开工，计划2019年建成开放。
宜家、麦德龙、迪卡侬等
“商业巨头”纷纷落地
作为西客站的核心配套项目之一，尚未竣工的西部会展中心在11月9日迎来全球知名的德国汉诺威展览国际公司，有意进行深度合作。
交通方面，公交线路不断加密，居民出行更便利。长途客运站逐步移至西客站南侧。轨道交通R1线全线开建，R2线也即将动工。
……
这难道是——
房价补涨的前奏？
22日，在西客站片区一家楼盘的售楼处，置业顾问称：近期西客站的各种大配套不断传出，片区内的房价很可能要爆发。
“唐冶的房价是怎么起来的？除了6.29土地拍卖之外，万达文旅城等大项目落地也是重要因素。西边的房价虽然也涨了一些，但是跟东边还是没法比。这些大项目一上，肯定会补涨的。”
准备买房的李先生说，这大半年东边的房价涨得太猛，东绕城高速两边的新房单价都过万了，年初也就才六千元左右。为此他才退而求其次，到西客站片区看房子。最近西边也“不安生”，难道这里也要火？房价也会像唐冶片区一样飙升？
该置业顾问表示，今年春节后，西客站片区的主流房价在7000元左右，比三年前涨了几百块而已。现在，大部分楼盘售价还在9000元上下，这比东部动辄翻倍地涨，的确算是良心价格了。“补涨是早晚的事，西客站配套完善之后，与东部的房价差距会逐渐均衡。”
济南地产圈的一位资深人士对此不以为然，他分析认为，西客站片区这些利好消息，都是片区商务、商业、文化等方面的配套完善，只是引进的商家起点高，都是全球顶级的，听起来高大上。但不能指望拉升房价。
“德国的麦德龙，算是全球排前五位的零售超市，但是排第一位的沃尔玛、第二位的家乐福，早已进驻济南，对周边房价又有多大的影响呢？在我看来，对于周边的老百姓来说，这和开一家大润发超市，没有太大的差别。还有宜家、迪卡侬，你也不可能为了方便买家具和体育用品，而在这个大卖场旁边买套房。”该人士指出，会展中心、省科技馆等这些大配套，服务对象并非仅仅限于周边的社区居民，更多的是面向全市乃至全省。“齐鲁之门”超高层项目也是如此，且不说几年能完工见效，只能算是片区内的必要商务配套，带来更多的产业。大剧院、三馆、西客站早已建成投入使用多年，也没见让周边的房价涨多少。
“这些大配套，对于一个片区来说也很重要，会有带动作用。但要说能让房价像东部一样跳涨，真的不靠谱。作为开发商来讲，肯定是希望借这些项目做做文章，促进销售。”
西客站配套最欠缺的是教育、医疗等基础服务。目前整个西客站片区没有一所像样的综合性医院，已经入住金科城的市民董先生说，前不久孩子晚上生病，最近的医院就是五六公里之外的市立五院，距离太远不方便。“原来说西客站这边要建省立医院西院，不知道还有没有下文。”
按照片区控制性详细规划初步方案，西客站片区规划有23所学校，应该说不少，但目前除了三所小学一所初中（其中三所是安置区配建的，如大金小学、饮马小学等）外，其余19所学校仍然处于规划或建设阶段。
“如果西客站片区能引进优质的教育资源，对房价的拉动也是立竿见影的。因为这对买房的市民来说，远比那些外国的商超更实惠。”西客站片区某楼盘的营销负责人如此认为。
不过，这已经提上政府的议事日程。11月17日，槐荫区与西城集团工作对接会议上提出下一步要加快学校、医疗、广场等公建配套设施建设，特别是随着西部新城入住率不断提升，重点放在配套学校、高端医疗机构、消费购物设施等方面。
“如果西客站片区近期有住宅用地拍卖，应该对整个片区的房价有明显的拉动。”济南一家大型房企的相关人士称，片区内的在售楼盘都渴望周边有土地出让，9月份，西客站南部挂牌出让三宗居住用地，就有楼盘借机大做文章，事实上那是西客站安置三区的建设用地，底价成交。
6.29土地拍卖被视为唐冶片区房价飙升的导火索，让西客站各大楼盘心焦的是，今年以来整个片区没有开拍一块居住用地。
根据槐荫区投资服务中心11月发布的最新数据，整个西客站片区，已经没有多少可出让的居住地块。纯居住用地只剩下7块，总面积700多亩，大多在边边角角上。张刘片区有一批可开发用地，但尚未拆迁熟化。
业内人士称，西城下一步住宅开发重点将向北、向西扩展，即小清河以北的美里湖片区，以及京沪高铁线以西的峨嵋片区。但高铁以西区域对市区居民来说，心理接受程度大大降低，美里湖片区则有待熟化。
“东部房价大涨是在政策转向之前，可以说在政策最为宽松时段的产物。现在也涨不动了，地王也没那么容易出了。”省城地产界的资深人士表示，东部房价快速上涨，除了宏观因素，比如政策持续宽松让积蓄的购买需求集中释放，货币超发而普通百姓缺乏合理的投资渠道等。也有地利因素，济南确定在奥体打造CBD，城市中心东移，优势产业集群大多也在东部。大规模旧改棚改拆迁，数十亿补偿款流入楼市，拆迁户手握大笔现金四处扫房，而土地拍卖也作为一个触发点，诸多因素导致楼市量价齐升。
济南实施限购限贷等一系列调控政策之后，房价涨幅已经没有此前那么凶猛，处于惯性“冲顶”的状态。全城楼盘都受到影响，西客站也不例外，房价没有理由继续大幅攀升。据记者了解，片区内多数楼盘在11月份成交量比“金九银十”大幅下滑，有的销售业绩骤降50%。价格方面，相比上个月基本持平。
西客站的规划、建设起点都比较高，发展潜力并不小，但一个新片区的成熟需要时间以及人流量的支撑。明年、后年西客站片区迎来交房高峰，按正常的发展进度，逐步有较大改观。
生活日报记者 赵国陆
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