【编者按】有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。
2022年，一定会是成都房地产市场一个重要的分水岭，绝大多数的本土房企投资降速，尽力出货，全力“三保”，以期稳健地度过行业低谷期。降速过快，慢慢存粮压力也开始显现，直接面临着项目无继、退出行业的风险；但也有房企逆市求进，企图于风浪中寻求新的机会。
一言概之，当前，本土开发商最痛苦的两件事儿：一是钱在手，地却没拿着；二是地拿着了，钱却没有了。
近期，成都地产界推出的大型专题“川派房企生存现状观察”，已深入解读过领地、阳光大地、正黄、新希望、德商、邦泰、远达等本土极具代表性的房企。本土房企在进退之间，既是当前房地产市场的缩影，也是整个房企产市场历史的见证。
是为本专题的最后一篇《四川房企：进退之间》
四川房企的格局正在发生新的变化。
据中指研究院的数据，今年1-8月，四川房地产企业销售业绩Top10中，有四家四川本土房企，分别是兴城人居、成都轨道、德商集团和正黄集团。而在2021年的业绩Top10中，阳光大地、领地和正黄分列第1、3、4位，两家本土国资房企城投置地和兴城人居位列第9、10位。
这一份排名数据的变化，折射出本土房企的新格局：本土国资房企强势崛起，主要布局四川二级城市的本土中小房企规模则急剧收缩。此外，整体业绩的大幅度下滑已成今年定局。
今年以来，四川本土房企的业绩规模都出现了不同程度的下滑。
下滑幅度较大的房企包括去年登顶四川房企销售业绩榜Top1的阳光大地，据克而瑞的数据，今年1-8月，阳光大地销售额121.68亿元，是所有强地级市的房企中唯一销售额过百亿的房企，且遥遥领先于第二梯队的领地、碧桂园、邦泰等房企。
今年1-8月，成都房企业绩最高的万科也仅103.62亿元，2022年阳光大地在川内仍然可能登顶，但相比于2021年登顶四川房企Top1时270.83亿元的销售金额，阳光大地今年已很难超越。
2021年蓝光暴雷之后，川内唯一一家千亿级房企新希望地产今年的销售也大幅下降。克而瑞的数据显示，今年1-7月新希望地产全口径销售金额为332.2亿元，2021年上半年，新希望地产全口径销售金额640.8亿元。2021年全年，新希望地产实现1059亿元的销售业绩，连续两年实现千亿规模，并创下迄今为止最好的业绩额。但今年业绩下滑，几乎已成定局。
在2021年创下最好业绩之后又大幅度下降的开发商还有德商。此前一直在TOP6-10之间徘徊的德商，2021年在成都实现销售额125.78亿元，一举冲进了TOP5，也是这一年唯一一家冲进前五的川企。
但今年1-7月，德商在成都实现53.05亿元销售业绩，不敌去年同期。就当前德商的存量货值来看，超越去年的业绩困难不小。
业绩下滑，是今年房地产企业的普遍趋势，今年1-7月，百强房企业绩总体下降49%。除上述本土房企外，领地、邦泰、正黄、蓝光等房企的业绩也都出现了不同程度的下滑。
不过需要指出的是，虽然绝大部分房企的业绩出现明显下降，但不少房企的排名仍然能稳住，新希望、阳光大地、领地、正黄、邦泰等房企仍然属于百强房企，新希望今年的排名还较去年排名上升了3位。
本土房企业绩普遍下降，与当前房企手中的土地存量不多有着直接的关系。近一年多来，只有少数房企有拿地记录，绝大多数房企都只是在消化此前的存量。
近一年无拿地记录的开发商包括领地、德商、正黄等房企。新希望、阳光大地、邦泰以及远达等则在今年有拿地记录，除远达外，整体的拿地规模与速度也都大幅下降。
上半年，阳光大地在眉山拿地两宗，拿地金额0.7亿元；1月，新希望地产在宁波市第三批集中供地中，以上限价19.88亿元竞得一宗面积50219平米的土地；8月9日，邦泰在其大本营乐山拿下位于高新区总部经济区的一宗103.7亩地块，该地容积率2.2，成交楼面地价1372元/平米，总价2.086亿元。
| 邦泰8月在乐山拿下的地块 来源 嘉州地产网
在拿地方面颇为抢眼的是远达。今年4月，远达以楼面地价11300元/平米+商业占比30%-40%，拿下双流区华阳街道沙河村三组、正兴街道田家寺村一组（麓湖板块）约120亩地块，限定清水房价23950元/平米。
自成都集中土拍以来，来自自贡还不为成都市场所熟知的房企远达集团已连拿3宗土地，累计投资56亿元。2021年6月，成都第一次土拍，远达拿下高新区中和街道76亩地块，成交楼面地价13500元/平米，限定清水房价20200元/平米，自持比例高达59%，刷新了成都自持比例的最高记录。
2021年12月，远达以楼面地价19600元/平米+64%人才公寓比例，拿下高新区桂溪街道（大源板块）约58亩地块，限定清水房价28500元/平米。
远达是逆市拿地的唯一一家本土房企。最近一年多来，像远达这样选择在成都拿地的本土房企少之又少，而像这样高频率、高价格拿地的房企更是极为罕见。自2021年开始实行集中供地以来，民营房企在成都拿地的积极性就大幅下降，除远达外，仅德商、新希望、恒邦双林、鸿山等少数民营房企有所斩获。
2021年6月成都首次集中拿地，德商与新希望都选择了联合拿地，但在随后又都退出了项目。德商退出了和德信联合竞得的青白江64.4亩地块，东原接替德商入局成为开发该地块的“新合伙人”；新希望退出了联合美的置业13.03亿竞得成都龙泉驿大面板块108亩地块地块，德信代替新希望入局。
今年以来，德商在成都新增开盘的项目，仅有去年和电建地产联合拿下的理工大学板块项目电建德商泷悦天玺，其余均是去年就已上市的项目后续推盘。7个左右的在售项目，支撑起了今年德商的销售业绩。
入市项目减少也成为今年以来本土房企的普遍现象，而这背后也透露出房企存量不足的压力。
据了解，不少房企现有的存量不够支撑一年的销售。克而瑞的数据显示，作为本土房企龙头的阳光大地，存量货值在强地级市重点房企中稳居第一，位于各城主城区的存货也仅可支撑约10个月的销售；邦泰在四川的存量能支撑约12个月的销售，但近7成位于遂宁等非核心城市；正黄在川的存货仅够支撑下半年的销售。
在对外公布的数据中，领地的土地存量最多，领地在全国进驻超40城逾100个项目，总土地储备达到1584.67万平方米，可以覆盖未来4-5年的销售。
随着不断地销售去化，房企存量不足的压力也在逐渐显现。为化解这种压力，除了适时拿地之外，也有不少房企选择了其他的路径。
今年5月，朗基接下北大资源退出市场后的上百亿货值的资源包，其中包括成都的紫境府、紫境东来、崇州颐和天璞、邛崃颐和天宸四个项目，此外还包括昆明紫境府、昆明1898、杭州博雅城以及盐城项目共计8个项目。朗基联合深圳前海鼎晖弘泰投资管理有限公司，以15.3亿元的价格，成功摘牌北大资源不良资产包，涵盖商办、商住、购物中心等多种业态。
| 北大资源·紫境府
借由此次接盘国企不良资产，朗基一下子在全国扩充了多个项目。朗基当前在成都的在售项目包括朗基湖畔时光、朗基香颂天府以及接手后的朗基紫境府、朗基紫境东来等项目。
近一年没有拿地记录的正黄也在通过多元化的办法来扩充土储。今年2月，正黄旗下顺德坊酒业在古蔺县落地一处酒厂，德顺坊酒厂占地共780亩，除预计窖池数约1300个；今年6月9日，正黄又签署了云南临沧高铁站站前片区综合开发项目，该项目总规划范围约2266亩，总建筑面积约200万平米，总投资规模超80亿元。
行业下行之际，获取产业用地也是开发商的一种渠道之一。2021年，新希望拿下位于武汉的2宗产业用地，将用于建设新希望集团及其农牧食品、生态环保、冷链物流等产业的华中区域总部。
在房企流动性危机待解的当下，保交楼、保民生、保稳定的“三保“已成为衡量当下企业稳定性的重要指标。
在成都地产界观察到的本土房企中，绝大部分房企均能完成“三保”。今年上半年新希望地产5城14个项目如期交付共计11103套，其中超4000套提前交付，预计下半年还将交付近20000套住宅。
领地上半年也成功完成了全国15个项目共10442户房源的交付，交付量同比2021上半年增长88%。
| 领地某交付的小区 图源：领地控股
此外，阳光大地、邦泰、正黄等房企的项目均能按时交付，赢得市场的赞许。但也有房企部分项目停工，直接躺平。
蓝润地产是当前本土房企中较为困难的一个。近一年多来，达州蓝润置地广场、南充蓝润千里江城、成都蓝润天府MIC和蓝润泷门、宜宾蓝润泷门、绵阳蓝润春风九里等蓝润旗下多个项目陷入了停工、延期交付风波。
今年8月3日，蓝润地产被成都市成华区人民法院执行52.365万元，当前蓝润地产被执行总金额超过400万元。涉及的案由为票据纠纷类案件最多。
蓝润地产曾一度在成都市场风光无限，接连拿下多宗土地。2017年开始，蓝润转战商业地产，在成都高溢价拿下多宗商业地块，截至目前，开业运营的有位于天府新区的蓝润置地广场以及位于二环清江西路的蓝润摩里中心两个项目。
| 已开业的蓝润置地广场
蓝润其余多个商业项目处于在建状态，其位于春熙路的U立方（又名春熙中心、蓝润国际中心等）、位于武侯区簇桥路的蓝润广场（又名武侯中心）、位于人民南路的蓝润时代中心（又名人南中心）等项目，均尚未完工。
据蓝润官网介绍，蓝润是以食品业为主的大型综合性产业集团，地产业务已非其重要板块。当前，蓝润在成都的在售项目还有位于新都龙桥的蓝润珑山樾，以及位于天府新区的蓝润天府MIC。
除了蓝润，德商也因合作伙伴退出，个别项目陷入停工。其在云南与蓝光合作的蓝光德商·天域受蓝光债务危机影响陷入了停工状态，后德商再度投入资金期望复工，但却被施工企业截走，项目当前仍然处于停滞状态。
德商位于天府新区的碧云天玺也因为合作伙伴花样年暴雷而一度陷入停工，德商朗诗熙华天玺也宣布部分房源将延期交房。
2022年9月7日，蓝光新增2.7亿元的被执行标的，当前蓝光累计有被执行人记录229条，被执行金额达65.86亿元。当前蓝光的负债率为98.96%，较2021年末的96.01%上涨了2.85个百分点。
蓝光曾因一笔几十亿元的融资到期未能按时偿还，被资方中国平安列入黑名单，推倒了蓝光的多米诺骨牌。蓝光的暴雷固然有其自身的原因，但本土中小房企融资能力的脆弱也暴露无遗。
由于多支商票逾期，今年5月，继蓝光之后四川第二家上市房企领地股价闪崩，暴跌84%。6月，领地发布公告称一笔美元债即将到期，可能无法支付。接二连三的资本动荡，让领地承受了巨大的压力。领地冻结了拿地，一面开始全速出货，一面全力保交付，2022年中期报告显示，领地“三条红线”已全部合规，进入“绿档”，财务算是安全过关。
作为上市公司，领地可以在资本市场获取支持，也可以通过销售实现资金回笼。但是如德商、蓝润等房企便只能通过非上市渠道等方式融资。
蓝润为开发南湖国际的项目，曾通过安信信托发行一个名叫“安信安赢84号”的信托产品，该产品总规模为36亿元，实际募集规模只有12.0892亿元。但该产品被爆延期，直到2021年4月左右，才兑付了全部本金，蓝润支付了延期利息。
| 此为摘掉“蓝润”二字之后的MIC项目
除了信托方式，也有通过股权质押的方式借款。今年2月，邦泰出质1.5亿元股权给小额贷款公司，用于借款周转。
从整体来看，四川大部分房企都渴望能够做大规模，阳光大地、领地等房企都曾提出过千亿目标，不少房企也尝试利用财务杠杆，快速实现规模。但随着流动性危机增加，不少房企又开始收缩战线，以期平稳度过行业周期。
近年来，四川本土的中小房企迅速崛起，成为一个令人欣喜的市场现象。
2022年是一个特殊的年份，市场整体规模下行，保交付成为楼市头等大事，中小房企生存艰难，但就整体而言，四川房企表现不俗，在与国内大型房企、国资房企等强大对手竞争中，找到了独特的生存路径，构造了四川独特的房地产市场格局。
本文资料数据来自公开资料，仅供参考。（完）
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