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中国青年报曾发表社论，目标考核是做好各项工作的重要抓手。随着国家治理更加系统化，各地治理从过去强调中心目标“切换”到现在统筹多重目标，高度统筹性成为基层治理模式转型的特点之一。
而《既要、又要、还要，基层到底有几双手？》就是这篇社论的标题，传递的是下层机构或部门向下传递命令、指标时的不统一与难以协调。
这个特点在今年关于的房地产调控目标的表述中，体现的更是十分突出。
既要坚守“房住不炒”的整体目标，又要保证房地产行业的稳定发展；
既要保证土地价格不下降的“稳地价”，又要保证房价不下跌的“稳预期”；
既要化解“房地产头部优质企业的金融风险”，又要增加以政府为主体的“多渠道供给”；
既要进一步放松一二线核心城市的“限制购买措施”，又要增加保障性住房在“核心城市”的供给；
既要保障购房人“自住及改善性住房的需求”，又要建立“”房地产行业的长效发展机制”。
这种既要发展、又要稳健，既要地价、还要房价的上峰综合要求，无疑对地方政策的出台与执行提出了更多的具体难题。
那么中国这种政策性楼市本质，后市行业政策发展又将呈现什么样的趋势呢？
趋势一：长期人口增长放缓，行业稳健发展背景下，购房需求减弱，中长期贷款利率将持续降低，房价增速放缓，长期呈现阴跌趋势。
商品的供给不足与需求大增矛盾，是过去40年中，中国从一穷二白过渡至民主富强，必须要面对的主要经济矛盾矛盾。
而房地产行业也并未逃离经济此阶段的发展需求。
根据统计数据显示，1980年左右全国人均住房面积，城镇人口约为9.8平米、农村人口约为7.6平米。
不仅人均面积不足，而且住房质量极其恶劣。
很多家庭都是三代同堂居住在筒子楼或者民房中，通用卫生间和厨房更是常见，现代化的生活方式根本无从谈起。
而中国房地产行业通过接近40年的高速发展，初步完成居民房屋基本使用需求的保障，人均住房面积也已经实现至近40平米。
上亿的家庭通过按揭制度、预售制度等当时先进的购房制度，提前实现了居住的现代化。
在现代化高楼大厦中，能够窗明几亮，享受着现代住房所带来的的生活美好与巨大幸福。
但房地产行业随着快速发展，在法律、法规约束的边界内外，出现了过度的商品化、金融化、及房地产企业的寡头化等不合理现象，全民炒房也成为财富暴涨的的新手段。
而为了遏制房价的快速上涨，政府也出台了一系列的限价、限购、限贷等行政手段，同时将中长期房贷利率持续维持在历史较高水平。
如2020-2021年阶段，多数城市第二套购房甚至需要支付6%以上的长期按揭利率，这种情况不仅与海外各国按揭利率比较更高，也高于我国历史平均利率，而且随着住房需求的不断下降，我国利率下降曲线走势已经非常非常明确。
而随着我国人口净增长持续减弱，城镇化进程逐步见顶，房地产需求仍会持续放缓，按揭基准利率将长期维持下降趋势。
同时基于中国特有的差别化调控政策，基于热点城市的部分产品，房贷利率+BP仍会长期存在。
基于长期货币宽松政策，中国长期按揭基准利率或将在3-5年内突破3%范围。
趋势二：中期房地产行业发展模式新格局初步建立，国进民退，“新加坡”保障房模式初步建立。
2016年12月，对于中国房地产行业而言，是一个具有历史意义的时间节点。因为，中央在这时正式提出了一个影响极其长远的定调——房住不炒。
不到一年后的2017年10月，房住不炒被写入十九大报告，作为一项长期的制度安排，一锤定音。
2022年12月15日，在中央经济工作会议中，再次提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
其中向新发展模式平稳过渡格外引人注意。
为了解决目前地产行业中存在的土地财政依赖、房屋过分金融化形成的全民炒房、局部热点城市的供应不足、房价过快上升，行业垄断形成的系统性金融、交付风险等问题。
引申到前述的增加多渠道供给，租售同权表述以及在民营房企大面积暴雷后，国资房企的突飞猛进的现象。
我国房地产市场新发展模式将逐步形成，由民营房企解决居民基本居住需求，逐步过渡至由国营房企以市场化开发、政府保障房供应、长租房建设等手段解决基本居住需求，由优质民企、部分国企共同完成改善型居住需求的保障的新格局。
而这种格局就是以新加坡模式为代表的“国家保障体系”
在这种体系中，最终满足普通居民居住需求的住房中，80%以上将由国家进行福利性提供，销售价格将严格控制在成本线左右。
而满足富人改善及终极财富沉淀需求的豪宅及改善性住宅，将由民营企业和国有企业共同塑造，而在这一过程中，在中国已经执行了若干年的限墅令将逐步解除，高端及豪宅市场将成为中国下一个资金的蓄水池。
趋势三：短期稳地价、稳房价、稳预期要求明确，大中城市突破“政策限制”，部分房价迎来报复性上涨、大部分性房价仍会缓慢下跌，市场两极极致分化！
数据来看，地方政府财政压力仍然巨大，根据不完全数据统计，2022年地方政府因土地出让减少财政收入超过3.8万亿，而2022年地方本级预算收入预计为11.5万亿元，仅土地拍卖歉收占比就约为33.9%。
所以短期内，稳地价的目标可谓是非常严峻，因为在房地产产业中，土地成本已经占到房屋总成本超过60%，而如果土地价格大幅下降，不仅将影响到后续房屋价格下降，也将影响到已拿地开发商再次拿地积极性。
所以稳地价被排在三稳之首。
基于“三稳”的要求，大概率短期内供应端土地价格仍将坚挺，但土地需求端的开发公司信心仍尚未修复和建立，所以在居民需求端的销售政策端持续放松将成为常态。
但三年疫情以来，因收入下降导致房地产市场普通购房人购买力也急剧下降，且面向三四线城市的限购、限贷及利率打折已经在2022年内，功夫尽出，空间已经不大。
那么2023年一二线重点城市及被长期限制的改善性需求，将成为下一轮政策放宽的重点。
虽然这与房住不炒及特大城市瘦身的大政策有所偏差，但也只有这些城市尚具备再次购买的能力和资金，所以也只能勉强一试。
在这种情况下，一线及重点二线城市的限购区域房源将会迎来更多的客户购买，造成价格短期内大幅上涨的局面，同时原有非限购区域房源因为客户分流，将变得更加难以去化，价格仍会持续下跌。
房价上涨将围绕各大都市圈及城市群内的核心城市展开
形成同一城市内，价格冰火两重天的极端分化局面。
同时改善性住房在首付要求、贷款利率等方面也将迎来更多政策利好，迎来一波短暂上涨。
但为作为挽留民营企业中的“先富”工作的一部分，关于别墅的“限墅令”大概率也即将悄然下线。
所以虽然改善性需求产品会有短暂上涨，但随着市场产品形态的不断调整和优化、市场供应端注意力的集中及供应放大，长期看也将迎来技术性调整下跌。
后记
所有人都希望购买的商品，越便宜越好，但在当前的中国，供需关系并不仅由市场供应决定，在中国当前的政策化导向市场中，看准政策风向尤为关键。
短期来看，房地产仍要承担起支柱性产业的重担，是因为没有其他行业能够突然替代。
但长期来看，中央是希望突破目前房地产对经济及财政的深度绑架，所以调整和变化势不可挡！
本文试图以简要的语言，阐述清楚未来因政策调整决定的市场趋势，以供各位参考。
受相关法律法规要求，本文所有观点，仅代表个人意见，不代表行业趋势，不可作为投资建议，请理性阅读！
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