郑裕彤的长孙郑志刚，绝对会让你颠覆“富三代”的常规认识，他曾说自己不是“贵公子”，在美国一切都得靠自己。在爷爷郑裕彤谢幕、父亲郑家纯退居二线后的今天，郑志刚又得靠自己了。
豪门故事，不乏看客。上世纪90年代，只要放豪门电视剧，就有200多万人收看，而香港人口不过600多万。凭借地产闻名于香江的豪门，有长实李嘉诚、新鸿基郭德胜、恒基李兆基、新世界郑裕彤四大家族。
大家族中的子弟，尽管各有各有的活法，但都肩负着传承财富的使命。
作为新世界的第三代守成者，郑裕彤的长孙郑志刚，虽然无需像老一辈那样筚路褴褛，但面对地产增量、人口红利触顶的现实，他不得不带领新世界走向转型与调整的荆棘之路。
然而，攻城不易，守城更难。7月中下旬，燕郊一家叫做新世界百货的商场，传出被欠租后关停又开张的新闻。这家顶级百货被关停五天风波背后，站着的正是被称之为香港四大地产天王之一的郑裕彤家族。
逆行，正在新世界上演。
人事有代谢，财富亦如此。
六年后的今天，郑裕彤一手缔造的家族企业，仍面临着种种考验。首当其冲的，便是新世界发展持股75%的新世界百货。7月15日，燕郊房企众诚易达，向燕郊新世界百货商户发出通知。大概意思是：自2022年2月以来，新世界百货以疫情为由欠付，甚至拒付租金及物业费，金额已近2000万元。
在众诚易达看来，新世界百货在全国现存的28家门店，都以疫情为由让业主减免租金，但给商场内零散租户减免租金的少之又少，甚至没有减免。这家房企还指出，新世界百货当初是通过低价从业主方租房，再高价收取零散租户的租金、管理费、销售提成等赚取差价的。通知发布的同时，燕郊新世界百货即关门停业了。
对此，7月16日，三河新世界百货有限公司发布公告，称公司始终与三河市众诚易达房地产开发有限公司、三河市玺诚物业服务有限公司保持沟通，充分告知其付款计划，从未有“不守诚信、蛮横无理、绑架业主”之情形。
五天后的7月20日，尽管燕郊新世界百货，最终将近2000万元的欠款，打给了众诚易达。并且，众诚易达也因关店五天为商户提供补助，按照1000元/天/户的标准发放，每户合计5000元。但这还是引发网友们的吐槽“豪门新世界也缺钱了？”
燕郊店关停风波背后，折射出新世界百货，在内地“且战且退”的尴尬境况。从2013年起，尽管也进行过改革，新世界百货还是关停了位于大连、沈阳、成都等多家百货门店。即便如此，2020年、2021年，新世界百货净利仍分别亏损4.84亿港元、2.29亿港元。截至2022年6月，新世界百货规模缩小到28家门店。这较高峰期的43家店，缩减超过三成。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲，早就料到新世界百货有今天，“很多年前，销售就上不去，利润毛利率在下滑，赚钱的老店在萎缩，开新店也亏损。”他曾给新世界百货做过融资业务，以及担任过顾问。
新世界百货下滑的真相，不止一个。“一部分坚守现有利益，思维还是百货模式；另一部分则希望加大体验化，多增添新鲜元素。”一名接近新世界百货的人士曾透露。
面对内地房地产市场的强调控属性，尽管新世界此前也做城市综合体，但此时其尤为强调“深耕核心城市、做城市地标”，“不希望客户只是购买不动产。”郑志刚坦言。
在住宅项目上，新世界做减法。2015年以来的一年时间里，新世界发展将内地的一半土储——北京、上海等9个项目，以339亿元对价打包卖给了恒大。另一方面，新世界增加了投资性物业的比重。
几乎是同时期，新世界在上海、宁波等长三角热点城市拿地，欲打造以K11购物中心、瑰丽酒店、周大福金融中心写字楼为代表的项目。除此之外，其还在广州、深圳等城市，接下了多个旧改项目。
时至今日，尽管黄立冲坦言新世界“早就适应了内地的风格”，但“它也有内地房企的通病”。实际上，以购物中心、旧改、写字楼、酒店等为代表的项目，它们都见效慢、周期长、投资大，“选择这条赛道，等于逆水行舟。”对于新世界未来的发展，黄立冲持谨慎态度。
郑裕彤时期的新世界，少有人不看好。
许世勋、何鸿燊等曾叱咤一时的港澳巨富，经历了近代中国的战乱，凭借过人的能力与眼界成就了自己，以及家族企业。郑裕彤也不例外。
逆流而上，可以说是郑裕彤的经商作风。1967年，香港许多富人都将土地、楼宇低价抛售。郑裕彤却反其道，成为“接盘侠”。尽管从50年代开始，郑裕彤就进入地产行业，但直到1970年，他才成立地产界的根据地——新世界发展。
两年后，香港迎来开埠以来最大牛市，新世界也趁机上市。郑裕彤买下的20块地的价格扶摇直上，他不仅成为超级富豪，还获得“地产大鳄”“地产天王”的名号。
“地产天王”郑裕彤最得意的作品，莫过于新世界中心和香港会展中心了。这两栋大楼，在20世纪香港建筑史上留下灿烂的一笔。即便是几十年后的今天，流光溢彩的它们，仍是香港的招牌性地标。
郑裕彤还被誉为“酒店巨子”，他打造了一个环球酒店王国，兴建、收购、管理的酒店超过百余家之多。其中，丽晶酒店与半岛、文华、香格里拉，并列为香港知名酒店中的“四大天王”。
对于华人家族企业而言，他们曾经缔造的商业王国，无论多么庞大和辉煌，到头来，都免不了要经受传承的考验，无论是李嘉诚、郭德胜，还是郑裕彤。
80年代末，香港富豪公子大接班潮起，李泽钜、郭炳湘等，都被擢升到家族公司重要职位上。受好友们相继离世的触动，认为“健康最重要”的郑裕彤，也将新世界总经理一职，传给了他的长子郑家纯。郑家纯是《康熙王朝》的拥趸。
被父亲荫庇十多年的郑家纯，表现得比父亲“鲨胆彤”更为“鲨胆”。上台后的郑家纯，想将新世界演变为一家综合性公司。他开启一系列疯狂收并购，如香港兴业16%股权等。
（上海新世界城）
很快，新世界的负债，从30多亿元急升至近90亿元。形势不妙之下，1991年，郑裕彤重新出山了。他靠出售资产、股权套现等一系列减债动作，将新世界的债务，降到30多亿元的合理水平。
郑裕彤这一次执掌新世界，长达二十五年。直到2016年，郑裕彤因病离世，郑家纯才重新上位。再次掌舵的郑家纯做了两件事：将新世界的发展重心向内地转移，重用长子郑志刚。
2017年，郑志刚代替中风住院的郑家纯走上前台，坐实新世界的第三代接班人的身份。他实际掌权的新世界，与内地联系更紧密了。
在黄立冲看来，新世界就是香港四大地产天王中，一直与内地结合最紧密的家族。
上世纪80年代开始，郑裕彤在内地投资的第一个项目，就是中国大酒店。这个酒店是郑裕彤联手李嘉诚等好友建成，总计投资了20亿。建成并花五年回收成本之后，就无偿捐给了广州当地。
新世界在内地的产业，投资了不少基建、安居工程和旧城重建等业务。早期，新世界的投资重点在广东、北京、武汉等城市，郑裕彤在这些城市有良好的人际关系。郑裕彤也曾被人批评，他太过于乐观，忽略内地市场的风险。
但事实证明，郑裕彤独具慧眼。内地市场二十年来的高速增长，成就了郑氏家族的兴盛。统计数据显示，1996—2014年期间，新世界发展净资产呈现爆发式增长，同一时期内增长速度为5.72 倍。
多年后，当探究郑裕彤深耕内地的原因，除了公认的财富积累外，郑裕彤的二儿子郑家成解释称，跟父亲看好中国内地的发展有关，也是“情感取向所在”。不过，月有阴晴圆缺。
随着内地楼市的深度调整，新世界很难通过囤地实现高收益，再加上其在二三线城市的长周期开发，郑裕彤家族在内地的这盘生意，显得尾大不掉。新世界中国2015年物业销售的经营溢利下降41.3%中，快刀斩乱麻的郑裕彤，在同年12 月，将内地八大城市的九个项目，全部卖给了恒大的许家印。
同年，“别让李嘉诚跑了”的背景音乐中，大家以为新世界也跑了时，2016年起，新世界又不断加码内地市场。除杭州、宁波、武汉、上海等内地核心城市外，这些年来，新世界更加重仓了以广州和深圳为代表的大湾区。
“我的祖辈来自顺德，本身就是大湾区的人”，郑志刚解释说，大湾区城市（包括香港），有七千多万人口，经济总量占中国GDP十几个百分点。年轻人很多，潜力很丰富。
2021年，由于楼市下行等多重原因，港资又一次收缩内地投资时，新世界却在这一年年初，将新世界中国地产的总部落户到了广州。新世界中国是新世界发展的间接全资附属公司，负责内地物业发展及投资业务。截至今年4月，新世界在大湾区投资总额，已有2000亿元左右。
深耕内地的第三代接班人郑志刚，能否带领新世界再创辉煌？
郑志刚会让你颠覆“富三代”的常规认识，他曾说自己不是“贵公子”，在美国一切都得靠自己。时隔很多年后，当爷爷郑裕彤谢幕、父亲郑家纯退居二线后，郑志刚又得独当一面了。
郑裕彤之所以成功，除了家人（岳父周至元等）助力、个人努力、好友（何善衡等）帮忙等因素外，仍不能免“时势造英雄”这一俗套。
当港资“囤地+慢开发”这一特殊运营模式，遇上了二战后人口激增、工商业崛起的“四小龙”机遇，弹丸之地的香港迎来了史无前例的地产热潮，也见证了包括新世界在内的地产四大家族的崛起。
纵然郑家纯独当一面的岁月并不长，且大多是在父亲郑裕彤的庇荫下，但在郑家纯能够做决策的时间，正值中国加入WTO经济崛起时，“这些年代里都遍地是黄金，很多人不需要很高的学历，就能很成功。”黄立冲认为。
（图注：郑裕彤）
哈佛毕业后到日本留学，学业结束供职高盛、瑞银，2006年主动回归家族。这就是郑志刚的前半生。“郑志刚介乎于李泽楷（有些叛逆）和李泽钜（循规蹈矩）之间。”黄立冲如此评价道。
不可否认，郑志刚无疑是家族最上进的一个，也跑赢了大多数的人。然而，遍地不再是黄金的今天，光有上进心并不够，“现在比拼的是各种资源。他需要更聪明、更勤奋，才能逆流而上。”黄立冲认为。
香港也已经不是港资的天下了，在太多高市值比如万科等内地房企面前，四大家族包括新世界都不占优势了。另一边，内地早已出现大大小小与它们抢食的玩家。
在商业地产方面，深耕内地的新世界，面临的是同样喜欢建城市综合体的港资太古、恒隆、九龙仓、新鸿基等。在住宅地产方面，暂且不说有虎视眈眈的龙湖、中海、保利等头部内地房企，就算新世界奋起直追，重新大量布局住宅市场，也并不能在短期内弯道超车。
很显然，新世界以城市地标等为主的这场淘金赛，是一场持久的战争。美国诗人罗伯特·弗罗斯特曾写道：“我将轻声叹息把往事回顾，一片树林里分出了两条路，而我——选择了人迹更少的那一条。”
郑志刚和新世界，选择的是人迹更少的那一条。这或许决定了新世界的后半生。
（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）
（作者丨陶婷，编辑丨韩忠强）
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