笔者在之前的文章中对滨海新区各个板块都进行过比较详细的分析，包括中央商务区、中新生态城、海洋高新区、塘沽湾、临港、大港、汉沽等，感兴趣的朋友可以翻看之前的文章。最近有朋友私信说能不能分析一下滨海新区的豪宅市场，今天正好有时间我们聊一下滨海的豪宅项目。
那么什么样的产品能够配得上豪宅的称谓？至少应该满足两个条件，首先要占据核心的城市资源（或者是不可替代的自然或人文景观资源），其次必须有过硬的产品配置，与普通的改善型产品相比拥有非常明显的价值区格。带着这样的一种假设条件，我们首先把滨海新区一些边缘板块给排除了，包括东疆港、临港、汉沽、大港、塘沽湾、海洋高新区等等，因为这些区域缺乏诞生豪宅产品的基因。那么经过筛选剩下的区域也只能是中新生态城和中央商务区了，但是经过进一步的筛选排除了中新生态城，中新生态城环境要素突出，也不乏品质楼盘，但是距离豪宅的标准仍然有一定的差距。最后把聚焦的焦点放在中央商务区上，经过一番比对之后，最终锁定了两个豪宅项目：华纳豪园和远洋天著春秋。
滨海新区中央商务泰达MSD
这两个项目位于天津开发区泰达MSD区域，开发区是滨海新区传统高端住宅板块。虽然近几年城市发展的重心向于家堡偏移，开发区的价值受到一定程度的削弱，但滨海新区房地产市场最高端的板块地位仍旧没有被撼动。开发区因产业而兴，经过二十几年的发展区域汇聚了众多高端配套资源，包括K11、永旺购物中心、伊势丹等高端商业配套，中国北方第一高楼“周大福金融中心”也坐落在泰达MSD，另外区域内还包括大型综合性三家医院泰达医院和亚洲最大的泰达心血管病专科医院，这些为区域打造豪宅项目奠定了基础。
开发区鸟瞰图，地标为周大福金融中心
1、项目基础信息
该项目位于滨海新区第二大街和北海西路交口，由远洋地产开发。项目占地21707平米，建筑面积22791.35平米，容积率1.05。项目共有1栋9层到顶小高和9栋4层多层产品组成，共计90套。项目1.05的容积率没有做联排或者叠拼，而是统一做成大平层产品，户型建筑面积在259-306平米，远洋天著春秋销售均价为59000元/平米，项目起步门票超过1700万元，可以看出远洋在滨海新区力图打造“豪宅”坚定决心。“春秋系”是远洋最高端的产品线，其定位要明显高于“万和系”和“风景系”的产品，“春秋系”主要应用于拥有优质资源的低密度产品上。该项目最大的特点是在城市核心区拥有1.05容积率，这是同区域其他项目所不具备的。
现场沙盘拍摄
2、项目销售状况
该项目于2018年12月31日首开3栋楼，其中1栋9层小高和2栋4层多层，楼号为2#、4#、5#号楼，共计36套。户型建筑面积为259-306平米（四居），销售均价59000元/平米，当前已经售罄。2019年7月12日加推剩余7栋楼，都为4层多层产品，楼号为1#、3#、6#、7#、8#、9#、10#号楼，共计54套。户型建筑面积259-306平米（四居），销售均价59000元/平米，由于总价过高，远洋天著春秋月均去化量在2-3套，当前该部分产品尚有部分余房，处于顺销期。
1、项目基础信息
项目位于开发区第二大街与南海路交口，由天津汉周房地产建设有限公司开发。占地46647.4平米，建筑面积193125平米，容积率2.80。项目规划有4栋高层和2栋洋房，共计360套，高层户型建筑面积在208-404平米（三居、四居），洋房面积在213-578平米，销售均价36000元/平米，该项目的起步门槛约750万/套，208平米做起步的三居可以看出开发商打造“豪宅”产品的用心了。项目最大的特点就正对滨海新区唯一一个标准18洞城市高尔夫球场（也是有该开发商开发），拥有稀缺的景观资源，华纳豪园已经入住的一、二、三期产品已经在区域购房者心中建立了一定市场口碑和豪宅化标签。
华纳四、六期效果图
2、项目销售状况
该项目于2020年11月14日开盘，推出高层产品1#号楼，为两梯两户23层到顶高层，共计38套。户型建筑面积209-221平米，销售均价36000元/平米。由于区域市场豪宅产品向来走量缓慢，因此该项目当前月均去化量在4-5套，当前尚有少量余房，新楼座加推时间待定。
1、看配套
两个项目距离不远，基本上拥有同样的城市配套资源，但是从外部景观资源的角度上看，华纳豪园拥有明显优势，由于华纳高尔夫也是由华纳豪园住宅的开发商投资修建和运营，因此高尔夫景观资源基本上成为华纳住宅项目私享的园林景观，这一点在滨海新区其他任何项目都难以企及的。
华纳高尔夫球场实景图片
2、比位置
两个项目都位于开发区第二大街上，华纳豪园位于二大街与南海路交口，而远洋天著春秋则位于二大街与北海路交口附近。两个项目交通都较为便利，能够非常方便抵达滨海新区的其他区域，因此从位置角度评判二者基本上没有差别。
3、观产品
从产品定位上看，天出春秋是远洋最高端的产品线，在北京、济南、惠州等全国多个城市都有该产品线的落位，该产品线主打低密度项目，从产品属性上看主要是4层多层产品，极大地保证的居住舒适度，低容积率反映到产品数量上天著春秋只有90套。而华纳豪园容积率为2.8，产品采用了“高低配”的方式，两栋高层、两栋洋房，产品数量为360套，虽然这样的产品配置保证了观景效果（华纳高尔夫），但是从产品属性角度，远洋的多层要优于华纳的高层为主的产品配置。
从户型上看，两个项目都是大尺度平层产品，华纳208平米、221平米、266平米三居、400平米四居，而远洋天著春秋则是259平米、284平米、298平米、306平米的四居。实际上达到这个面积段平层产品该有的尺度和功能都不会缺失，包括中西厨配置，步入式衣帽间，大部分居室都配有单独的卫生间等等，因此从户型角度上看二者之间差距不大。
4、看流速
当前华纳豪园的月均流速在4-5套/月，远洋天著春秋每月流速在2-3套/月，二者差距不大。滨海新区市场豪宅向来去化缓慢，这在华纳豪园之前的三期产品也得到了印证，基本上都去化3年以上甚至更长去化周期。
滨海新区的终究改善市场，向来是一个窄众的市场，基本上都是每隔几年才出现一个豪宅项目的局面，道理非常简单豪宅市场容量太小，做这样的产品需要承担一定的市场风险。
远洋天著春秋和华纳豪园从区位和项目质素上看都可以称得上豪宅的称号，二者相比各有千秋，华纳胜在高尔夫球场景观资源，天著春秋胜在城市核心区1.05容积率的“城墅”品质。如果硬要做一下区分的话，天著春秋90套的稀缺性更强，仅此而已。（全文完）
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