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新岸线(楼市)

  • 公司招聘
  • 2024-01-01 15:00
  • 龙泉小编


原创 大渔 米宅珠三角


今年4月以来,楼市再次急转直下,月成交重回3000套以下,对经济对楼市的悲观预期,比去年下半年更甚。


单从表象来看,深圳二手房市场应该呈现笋盘此起彼伏、成交价越来越低的态势。


市场表现是否如此,我拿宝中近期的真实成交数据来做分析,窥一斑而知全豹。


1


6月1号至今,宝中成交二手房30余套,成交楼盘我细分为六个层级。


第一层级:13-16万




代表楼盘:壹方中心、熙龙湾。


1、 壹方中心:221平4房,2998万,单价13.6万

2、 壹方中心:370平5房,4950万,单价13.4万

3、 壹方中心:373平5房,5200万,单价13.9万

4、 壹方中心:139平3房,2075万,单价14.9万

5、 壹方中心:179平4房,2580万,单价14.4万

6、 壹方中心:147平4房,2268万,单价15.3万

7、 熙龙湾:140平4房,2180万,单价15.6万

8、 熙龙湾:130平4房,1966万,单价15.1万


第二层级:12-13万




代表楼盘:宏发领域、天御豪庭


1、 宏发领域:140平4房,1748万,单价12.5万

2、 天御豪庭:162平4房,2130万,单价13.1万


第三层级:10-11万




代表楼盘:凯旋城、高发西岸


1、 凯旋城:143平4房,1542万,单价10.8万

2、 高发西岸:266平8房(高赠),4650万,单价17.5万

3、 高发西岸:103平3房,1036万,单价10.1万


第四层级:9-10万




代表楼盘:尚都、西城上筑、西城雅筑、天悦龙庭


1、 尚都:74平2房,720万,单价9.7万

2、 尚都:139平4房,1330万,单价9.6万

3、 西城上筑:105平3房,1042万,单价9.9万

4、 西城雅筑:97平4房,895万,单价9.2万

5、 天悦龙庭:147平4房,1330万,单价9万


第五层级:8-9万


代表楼盘:幸福海岸、深业新岸线、富通好旺角


1、 幸福海岸:99平3房,880万,单价8.9万

2、 深业新岸线:124平3房,1090万,单价8.8万

3、 深业新岸线:125平3房,1100万,单价8.8万

4、 富通好旺角:109平4房,930万,单价8.5万


第六层级:6-8万


代表楼盘:君逸世家,卡罗社区,金成时代(宝中边角料)


1、 君逸世家:64平2房,480万,单价7.5万

2、 君逸世家:48平1房,382万,单价7.9万

3、 卡罗社区:70平2房,538万,单价7.7万

4、金成时代:235平5房,1428万,单价6.1万


2


六月份本来是宝中的成交低谷,一是经济和政策双杀,情绪到达谷底;二是前海的云海湾和一湾臻邸开盘,抢走了宝中的绝大部分意向客户。


六月的宝中在双重绝杀下,能保持这个成交量和成交价,说明了几个问题。


一、 对标高峰期,宝中整体跌幅在20-25%之间,未达到想象中的七折。


二、 洗盘两年后,宝中的定价体系不但没乱,反而更清晰了。想趁乱拣漏,用三层级的价格拿到一层级的产品,几乎不可能。


三、 卖的最好的是壹方中心,不到40天成交6套,说明这个盘在14万的点位获得了支撑,买方开始进场。


四、 对标去年11月的市场谷底,成交价未见继续下探,笋盘反而变少。


五、层级越低的产品,支撑力越弱,尤其是老破大,比如金成时代的235平,单价6万就能拿下。


宝中可以看成整个深圳的缩小版,宝中楼市什么样,深圳楼市现在就什么样。


持续性下跌并未出现,多空仍在博弈,业主只要资金链不断,就会选择死扛。


比如我手头的签约客户,有的还要继续买房,总价1500-2500之间,只考虑福田和南山的优质次新。


我让管家摸底了深圳湾、后海、半岛、安托山、科技园的全部在售房源,放盘价并不比年初低,议价空间也不是太大,实在买不下手。


客户想趁淡季抄个大底,我们也想帮客户买套便宜的好房子,但现实却不能如我所愿,我正在劝客户用13万+的价格买一套壹方中心。


3


这么清冷的行情,为什么看不到笋盘迭出,持续下跌?


一、 利空出清


打压楼市的几项利器:调控政策、保障房供应、新盘限价,全部出现了拐点。


指导价已放开,保障房供应大幅减少,安居房人才房停建,新盘限价逐渐上调,信心的确没有恢复,但利空确实已全部释放。


二、 四个一线深圳回调最深


对标北上广,北京房价回调了0.5%,上海1.6%,广州6%,深圳17.7%。



今年上半年,深圳GDP仍保持10.32%的高增长,广东省排名第一,经济仍然领先的深圳,房价一直下跌没有逻辑支撑。





三、业主死扛


对业主来说,只要北上不跌,深圳就有重回高位的希望,无非是拿时间换空间,只要资金链不断,就不会打骨折卖房,卖了房拿钱又能做什么,自己换位思考就明白了。


而资金链断裂的,毕竟是极少数。大家发现没有,近几个月市面上流传的笋盘信息,比去年下半年少多了。


下一步深圳是涨还是跌,要看经济走势,看政策变化,还要看全国房价怎么走,尤其是北上,下一步是横还是跌。

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