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房地产估价师(一个老财务的考证之路)

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  • 2023-10-30 13:00
  • 龙泉小编

房地产估价师,与财务工作遥不相及的一个执业资格考试,我前前后后用了五年的时间,取得了这一证书。

房地产估价师,一共是四科,《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》,四科需在两年内全部通过,单科成绩在两年内滚动有效。

《房地产估价案例与分析》,开卷考试,全部案例实操

四科中,难度最大的一科是《房地产估价案例与分析》,这一科是开卷考试,可以携带相关的资料和教材进入考场,可正是因为是开卷考,才格外地有难度,因为考题是全部是案例实操。对于一个非评估专业的人而言,更是难上加难。

一、报考房地产估师的初衷

2010年,我进入房地产行业。

在这一年,原在银行信贷系统的一位老领导,突然联系了我。原来,经他的撮合,两位本地开发商的老板,加上他,一共三人,组建了一家新房地产开发公司,需要一位信得过的财务总监,鉴于以前在银行工作时的能力和信任度,他举荐了我。并且,我很快通过了另外两位股东的面试和考察,一致同意,由我出任财务总监,年薪30万。

在此之前,我从来没有真正地接触过房地产行业,以前在银行负责按揭贷款时,那只是相当浅层次的皮毛,根本就触及不到房地产开发的实质。

我的老领导说:“你有注会和注税资格,又在银行和外企干过,你只需要将先进的管理经验带过来就行了!人都给你配好了,出纳和会计,是其他两个股东找来的,都是做房地产的”。

在2010年,物价还没有现在涨得这么厉害,肉夹馍才卖到4块钱一个,当时30万的年薪,是相当诱人的!这给了我极大的动力!

等我到了新公司后,我才发现,出纳是学商务英语的,连转账支票都是第一次见,更别说接触过地产行业了。会计,是做过地产行业,可只做过一年的销售会计。这只最基本配置的财务团队,基本上都是外行!而且,项目启动后后,再增加进入的财务人员,也都将是非地产行业的,但是,这些财务人员,却最能让股东们信任,信任,是第一位的。

怎么办?做为财务团队的带头人,我不能当个外行的带头人吧?

于是,在我开始全力补习房地产会计核算、税收筹划,凭着注会、注税的底子,取得了不少的进展。与此同时,“房地产估价师”进入了我的视野,因为,做为财务总监,仅懂得会计核算是远远不够的,必须将财务管理融入到实际业务中,也就是现在所说的“业财融合”。

当年恶补房地产的参考书

房地产的财务总监,必须得懂房地产开发!在2011年,就开始报考“房地产估价师”了。

二、第一轮次的考试

2011年至2013年,这三年,是我波折不断的第一轮考试。

《房地产基本制度与政策》考试教材

2011年,我报考了两门,《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》,一门66分,一门69分。第一年,即相当顺利地通过了两科,这让我的信心大增。

2012年,抱着“宜将剩勇追穷寇”的心态,感觉胜利在望,报考了剩余的两科,《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》,我将备考的重点放在了开卷考试的《案例与分析》这一科上,因为,这一科,是四科中最难的,就如注册会计师考试中的《会计》一样。

《房地产估价理论与方法》考试教材

成绩揭晓了,难度最大的《案例与分析》考了64分,高出及格线4分,通过了!可《估价理念与方法》却只考了57.5分,差了2.5分!这一科,有着大量的计算,市场法、收益法、成本法,还有假设开发法,我没有足够的重视,导致功亏一篑!

两年成绩的有效期,这个结果导致2011年通过的两科,成绩无效了,得重新考!

2013年,除了《案例与分析》这一科成绩有效外,其余的三科,我得重新进行考试。可事与愿违,一次性报考三科,在时间和精力上,还确实有些压力,毕竟是利用业余时间考试,做为财务总监,还不能因为考试,而影响到整体财务的正常工作。

这一年,考试成绩更是让人悲催,在2011年通过的两科,取得的成绩,一门63.5分,一门65.5分,还不如两年之前的水平。有大量计算的《估价理论与方法》这一科,只考了54分,还不如去年的57.5分!

《房地产开发经营与管理》考试教材

三、第二轮次的考试

经过三年的考试,两次栽倒在计算量最大的《估价理论与方法》,这说明自己对这一科并没有吃透,必须得吸取教训,这一科,其实就是房地产估价师在执业时,出具估价报告时所用的估价方法,必须得掌握。

2014年,报考了两次都没有通过的《估价理论与方法》,开卷考试的《估价案例与分析》也得重新报考了,2012年这一科64分的成绩,无效了。

考试的结果更是让我怀疑人生了,《估价理论与方法》66分,总算是通过了!可开卷考试的《估价案例与分析》,却是57.5分!

四年了,总是差一科,总是前面通过的学科,在通过、作废的怪圈中循环着,这个“房地产估价师”真的与我无缘吗?

不能服这个输!不能让这个“房地产估价师”成为我的遗憾!四科均都考试通过了,可不在限定的有效期两年内通过,这就是擦肩而过呀!

在2015年,我重整精神,再次报考,这次需要一次性通过三科《基本制度与政策》、《开发经营与管理》、《估价案例与分析》。

老天不负有心人,三科在2015年全部通过,其中《估价案例与分析》60分踩线及格通过!

前后五年的考试成绩,历经坎坷

五年,用了五年的时间,才拿下房地产估价师,比注册会计师用的时间都长!

四、房地产估价师有没有用?

当然有用!

第一、证件挂靠收入:房地产估价师,是有一定的市场需求的,挂靠可以带来一定的收入。这个证书,一年可以带来1.2万元的挂靠收入。

第二、对于“业财融合”,起到了非常积极有效的作用。

当时,我所在的项目,是“社会主义新农村”建设项目,就是对村民进行原地拆近安置,以集约出集体建设用地,通过土地利用总体规划,根据“土地增减挂钩”政策,最后与国有建设用地指标相结合。这些政策,在教材中都有,包括土地管理法、建设用地制度、国有土地上房屋征收等;还有项目的融资、财务报表、项目现金流量的动态测算、多因素敏感性分析、地价的评估与分摊,这些最基本的制度和政策,只有通过考试,才能学习的最系统、最全面。

何况,我用了五年才通过这个资格,有的学科,我考了三年,掌握地更扎实。

第三,跳槽带来收入上升

2013年,经猎头联系,我应聘另一家规模较大的开发公司的财务总监。这家公司,也存在拆迁补偿的业务。

在将近两个小时的面试过程中,做为一名财务总监的应聘人,我不仅说明了成本核算与税收筹划的重点,更重要的是,我将土地管理法、土地利用总体规划、城市规划法说得头头是道,将“土地增减挂钩”、“耕地占补平衡”的政策予以完整的叙述,这些,不仅是考试中的内容,更是实际工作中所经历过的,以致于面试的新老板非常吃惊,看着我说:“你不是搞财务的,你是搞开发的,你怎么这么懂政策?”

面试的结果很顺利,最终年薪确定为税后35万,相当于税前的40万,比跳槽前有了不小幅度的提升。

五、总结

做为一名财务从业人员,跨界取证,用了五年的时间,取得房地产估价师的资格,通过持续的备考学习,使得自己在地产行业中从一人外行人,快速地吸取行业知识,没有被淘汰掉,这是这个证书带给我最大的收获。

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