进入新年，市区土地市场就颇为热闹！两宗土地都以封顶价加配建政策性用房面积高调出让，一时间土地市场回暖声音此起彼伏！
今天，就在刚刚，市区又一宗商住地——葡萄棚单元B-04a地块成功出让了，金地、华鸿、中梁、德信&蓝光、新希望、碧桂园、中南、中海、华发、众安、阳光城、卓越、旭辉、金科、大诚、保利、时代，共17家房企参与竞拍。
经过61轮争夺，最终众安胜出，以11.23亿元+10800㎡政策性住房竞得该地块，楼面价13217.5元/㎡，溢价率30.1%。
地块区位图。来源：省土地使用权网上交易系统
葡萄棚单元B-04a地块，位于鹿城区南郊街道，过境路以西、六虹桥路以南区域，西面为里垟河。该地块占地45.355亩，总建筑面积84963㎡，建筑限高80米且住宅不低于24米。挂牌起拍价8.63亿元，折合楼面价10157.3元/㎡。
地块现场。来源：省土地使用权网上交易系统
该地块除了西北角一栋小型政府机构办公楼外，其余位置均比较方正。地块由老小区与城中村拆迁而来，尤其是葡萄东小区这样并不算太旧的房子也被拆除，有些令人出乎意料，可见这几年葡萄棚的拆迁力度有多大。
同时，该地块西南侧公园绿地（B-04b地块）由地块受让人有偿代建。
封顶的楼面价看起来不高，但配建的政策性住房面积不少，这拿地成本依旧不低。
一度成为温州“脏乱差”典型区域的葡萄棚，这几年正在蜕变。
在蜕变初期，葡萄棚以拆除城中村后，就地建设安置房为主，比如我们现在看到的方达嘉园、甲里家园、葡榕景苑，都是那个时候建设的。可能看起来规模不小，但它只占了当年葡萄棚连片城中村的一小部分。
葡萄棚新建安置房。来源：百姓网
2016年底的“大拆大整”以来，葡萄棚的城中村几乎被拆除干净。这时候，葡萄棚就不全用来建安置房了，而是投放到土地市场，吸引开发商建设商品房。
去年可以说是葡萄棚高品质商品房的元年。接连三宗地块拍出，分别亮相了万科·翡翠心湖、保利·大国璟、凯迪融创·新鹿园三个新盘。当时，它们都遭遇了国内知名房企的激烈争夺，全部达到30%溢价率封顶。若把配建政策性用房的建设成本计入，它们的实际楼面价分别达到约16900元/㎡、13000元/㎡、14000元/㎡。
葡萄棚新建安置房。来源：温州都市报
去年下半年，万科·翡翠心湖以均价约31000元/㎡开盘，彻底让葡萄棚的房价破30000元/㎡，但凭借的是北面百米宽的汇昌河，具有独特的景观。而葡萄棚其他区域，尚不具备这样的条件。
可以说，葡萄棚是鹿城城区（即鹿城区除七都岛、双屿及以西区域外的核心区域，一般在公办学校招生时出现此概念）唯一新房房价低于30000元/㎡的区域，算是一个洼地。
现代·锦华城实景图。来源：温州房哥
靠近该区域仅有的新交付商品房——现代·锦华城，当前二手房市场价约25000元/㎡，比相邻的梧田同类房源还低一点。楼Sir认为，一方面该盘刚交付、领证不满两年，还需缴纳增值税，而另一方面，地方国企的建设品质与品牌房企仍有差距。
当然，就算楼盘品质高一些，当前葡萄棚新房房价仍难突破30000元/㎡。
为什么葡萄棚会成为洼地呢？
长期以来的大片城中村，国道老线（即过境路）经过，再加上近邻温州客运中心、劳务市场、拘留所等，带来大量流动人口，以至于区域形象始终难以提升。即使如今，葡萄棚城中村已基本拆除，仍有吴桥老工业区、仓储基地、钢材市场等项目位于周边，与城市核心区域的功能与形象格格不入。
吴桥工业区。来源：百度全景
根据规划，仓储基地、钢材市场和吴桥工业区都将搬迁、拆除，而温州客运中心还将继续保留。
当年，葡萄棚是南郊乡的中心，而如今温州城区早已拓展至南湖、茶山一带，这里距离老市中心大南门直线距离仅3公里，却依旧保留南郊街道这个名称，一直被市民吐槽，更加难以改变大家对葡萄棚的传统印象。
吴桥工业区。来源：百度全景
同时，作为鹿城城区的王牌优势——教育，葡萄棚也是洼地，辖区公办学校教育质量并不高。楼Sir一朋友小时候家住下吕浦，初中被划至当时南郊乡某中学，最终中考全段考上温州中学0人，几乎考班里第一到底的他，只能进普通高中，至今对该校及该区域愤愤不平。
不过，最近听说南郊街道一小学，将纳入市中心某老牌名校集团，成为分校或校区。不过楼Sir认为，除了师资和管理外，还要看生源，尤其是学生家长群体的综合水平。
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在高房价的温州，买房一直是一件难事。如果买一套完美、一步到位的新房，动不动就是三四万。在此情况下，像葡萄棚这样的洼地，对很多想在鹿城城区买房的人，求之不得。
想要把房子买在老城区附近，同时追求新房品质与生活便利，但不在乎学区教育质量的购房者，葡萄棚的相对低价，对他们来讲是个不错的选择。
或许正因有这样的机遇，哪怕周边情况并非那么理想，依旧能吸引这么多本土及国内知名房企前来参与竞拍该地块。当然，近两年葡萄棚也在蜕变中。
葡萄棚鸟瞰图。来源：温州都市报
同时，在单价难以走高的情况下，房企不应盲目定位高端，理论上中小户型会比鹿城城区其他地方的新盘略多一些。这对于刚需、单身、养老等小户型需求的购房者来讲，也是一个利好。
但是今天，加上配建的政策性住房面积，拿地成本不低，最终售价能否真的控制在30000元/㎡内，很难说。如果到时候单价真的达到30000元/㎡左右，面向中高端客群，他们会接受葡萄棚吗？
当然，如果房企本身能有强大的杀手锏，将这里打造成独具特色的作品，也有可能脱颖而出。毕竟，这里距离大南门直线距离仅3公里左右，并处于老城区与瓯海中心区之间，区位优势和辐射范围仍有。而这里的生活，一定是便利的，虽然目前看起来不高端。
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