广州在售的一手项目中，房价超过10万/㎡的不多，约十四个左右，分布在天河、越秀、海珠和白云。
其他区域唯一能上榜的，只有番禺洛溪半岛的江景盘能入围。
番禺的房价走势也和广州整体房价一样，2016年开始快速上涨的通道，2018年突破4万/㎡。此后涨幅放缓，维持在4万出头的水平。
与其他区相比，番禺房价算中等，和天河、海珠等中心区差距甚远，与花都、南沙、增城等区域相比，拉开的距离也不少。
但能卖出10万+的，除了中心五区外，就只有番禺，即使当红辣子鸡黄埔也无法做到，至少目前不可以。
早在2018年，洛溪半岛就有项目部分单位价格上到10万以上。
云山珠水出豪宅！
要说珠水，黄埔也有，南沙勉强也能挨上边，但为什么只有番禺能卖出顶豪价？
从番禺一手楼盘分布来看，其价格特点明显，中间高，东西两边低。
东部的莲花山、亚运城以及西部的市桥西等区域，最低还有2字头。
价格在6万以上的，是万博以及洛溪半岛两个板块。一个是CBD，一个是江心岛。千万豪宅的成交，也集中在这两个区域。
这两年，广台高速以北区域房价有逐渐走高的趋势。
价格的上涨，促使千万豪宅的成交拉升。
据合富研究院数据显示，今年上半年，广州千万豪宅网签套数约1500套，约为疫情前（2019年）的全年水平。
图片来源合富研究院
千万豪宅的成交量中，占比最大的是海珠，其次则是番禺，番禺豪宅化的趋势越来越明显。
早在2017年，番禺豪宅盘的占比就有超过天河。近年，随着越秀和樾府等高热改善盘的出现，番禺高总价住宅成交量拉升也非常明显。
再来看回刚开始的问题，为什么番禺能卖出顶豪价？
严格来说，番禺能出顶豪的，仅限洛溪半岛。
要说原因，其实也简单。
首先是珠水，稀缺的江岛资源使价格超脱番禺的区域限制。
洛溪半岛位于珠江后航道，四面环江。面积约13.6平方公里，约大学城的二分之一。
面积珍又四面环江的，在广州，相似的有二沙岛。
二沙岛大家都知道，房价动辄20万+/㎡，别墅轻松过亿。因为二手放盘少，有钱也不一定能买到。
但洛溪半岛又不像二沙岛，全岛资源都优质。真正意义上来说，只有东西两侧岛尖的位置，称得上是江岛风景。如果户型以及楼栋距离设计合理的话，可以做到大部分单位望江。
与海珠、荔湾的新晋豪宅不同，洛溪半岛拥有不可复制的岛居资源。2015年，广州下发《珠江江心岛保护规划工作方案》，明确46个江心岛禁止或限制开发房地产，这也使得江岛资源越来越稀缺。
稀缺的优质江景资源，支撑起岛内项目10万+的价格。甚至使洛溪半岛的价格体系，超脱了番禺的区域限制，向市区豪宅价格体系靠拢。
其次，靠近天河海珠，位于广州新中轴南延。
洛溪半岛与海珠仅一江之隔，隔江对望。
同时，洛溪半岛位于广州新中轴线——珠江新城-琶洲中轴南延线上，地铁三站到琶洲，四站到珠江新城。
从华南快速开车，大概半个小时就能到天河，通勤在市中心半小时范围内。
靠近市区，也意味着拥有了支撑洛溪半岛做豪宅的强大购买力。再加上优质的江景资源，就能发挥1+1大于2的效果。
能做高端住宅的地方很多，但若没有购买力，区域资源匹配不上，也无法支撑得起价格。就好比南沙灵山岛尖，同样拥有优质江景，但距离市中心较远，购买力跟不上，即使做出了顶豪产品，价格也无法与市区匹敌。
除了洛溪半岛以外，番禺下一个能出顶豪的，会是哪个区域？
师姐认为，万博可能性最高。
即将到来的9月，番禺有不少新盘上市，其中位于汉溪长隆地铁站旁的耀胜新世界广场，吹风价去到7万+。
如果开盘真到这个价格的话，算是番禺刚改项目价格的天花板了。
但这并不是万博板块第一个价格上“7”的项目。
2016年，五矿以3.07万/㎡地价拿下南村镇南草堂村地块，打造的项目五矿万樾台，低密联排产品总价千万以上，折合单价在7万/㎡以上。2017年，金地以3.36万/㎡的地价拿下了番禺官堂村地块，其最终打造出来的项目金地壹阅府，大户型产品总价也去到千万以上。
2020年上市的越秀和樾府，价格虽然没有破七，但最高也在6万以上，万博区域整体价格走高已是不争的事实。
万博CBD（AI合富广州站摄）
随着板块发展愈趋成熟，又有3号线、18号线直达珠江新城，再加上靠近佛山的地缘关系，未来万博不排除能拥有与市区匹敌的顶豪购买力。
但也不得不承认，现在的万博离真正的成熟CBD还有一定的差距，除了商业稍有起色之外，区域的教育、医疗等配套还有待补足。
目前来说，番禺的顶豪还是集中在洛溪半岛。
需要注意的是，洛溪半岛也有它的不足。
岛居环境两级分化。东西两侧的岛尖位置，私家园林、高档住宅林立，俨然“小二沙岛”。但岛中位置，又布满了各类专业市场、建材中心、旧厂旧村，与岛尖环境面貌判若两人。
洛溪半岛要提速发展，旧改势在必行。目前，洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村已经启动旧改。占珠江新城三分之一面积的沙溪村，2020年旧改实施方案已批复，总投资约200亿。
番禺沙溪村改造效果图
改造完成后，凭借得天独厚的地理位置，洛溪半岛未来发展不可估量。
要成为接棒天河、海珠豪宅区南移的区域，番禺潜力很大。
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