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温州银泰百货(温州城区9大商业综合体人气大血拼)

  • 职业人才
  • 2023-12-20 23:00
  • 龙泉小编

温州的商业综合体,人气如何?有人说,人气太好了,停车排队、吃饭排队、上厕所也要排队。也有人说,人气很差,营业员比顾客都多得多。

当然,不同的商业综合体,或是同一商业综合体的不同时段,人气都是不一样的,以至于不同人看到的场景都是不一样的。

温州的商业综合体并不多,但比前些年多了一些,在建的还有好几座,今年市区就有2座即将开业。

那么,当前这些已开业的商业综合体,到底哪几家人气更旺?为什么是这几家能脱颖而出?针对这些问题,楼市温州团队利用周末时间,分头行动,前往每一家商业综合体踩点,观察人气及其他现象。

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时间:2021年4月10日中午11-13时

地点:吾悦广场、万象城、万达广场、银泰百货世贸店、银泰百货瓯海店、5050购物中心、美美时尚广场、置诚广场、立体城购物中心

说明:周六中午,是特地挑一个人气适中的时间点,高于工作日,但低于周五晚上、周六晚上及周日白天。这个周六并非节假日,且是节假日后的第一个周六,人气有所回落。因此,本次拍摄的人气,并非最佳人气节点。不过当天是晴天,不冷不热,市民有不错的出行意愿。

商业综合体的选择标准,在温州市区及事实同城化的瓯北、三江范围内,以《温州市城市商业网点规划(2010-2020)(2017年修订)》中所认定的商业综合体为观察对象。

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来源:市资规局

吾悦广场

这是温州当前最新开业的商业综合体,位于龙湾蒲州的吾悦广场,地处城市“近东”,对鹿城东片、瓯海黄屿片、龙湾状元片都有一定的辐射。

虽然吾悦广场以东正在开发中,但以西已是非常成熟的社区,周边还有新世纪商务区等写字楼,本身周边人气较旺。相比较万达广场、万象城,吾悦广场占据了很大优势。

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总体来讲,吾悦广场客流量不算好但也不差,中庭、走廊都有一定人流,但也不会很多,保持恰好的舒适度。

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不过当天中午,南北两个入口人流量都不大,停车场持续有车辆驶入,不少人依旧选择私家车前往。

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11:15 显示地下停车场有1781个停车位空余,13:45显示为1418个,说明这段时间增加了363辆车进入商场,若按1辆车2.5个人算,这段时间坐车前来的增加了近千人。

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餐饮方面总体人气不错,多数有超过一半的上座率,其中鲈鱼、海底捞、空运文昌鸡3家店需排队,但排队时间可控,相比较之下鲈鱼排队时间最长。

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网红饮品店,星巴克、奈雪の茶、喜茶,都没有出现排队现象。其中,喜茶、奈の茶店内仅有一两个人就坐,星巴克臻选店相对较好,中午过后大约三分之二位置有人就坐。

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零售方面,成人服饰较为冷清,少有客人进店,优衣库都长时间店内没人。相比较之下,儿童区人气旺盛一些,不少家长带着孩子前来消费、游玩。

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娱乐方面人气普遍不高。电影院售票厅只有2个顾客,游戏厅大约五分之一机器前有人,真冰场人也不多。

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地下1层的永辉超市,人流量还不错。

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吾悦广场的成功,与其填补了市区“近东”商业空白有很大的关系,但今年位于中央绿轴的印象城MEGA也要开业,与吾悦广场直线仅约2公里。

这不近不远的距离,既有重叠辐射圈,又无法共享客流,处于有竞争无合作状态,预计吾悦广场以西成熟区域的部分客流将被印象城MEGA分走,甚至更多。

万象城

这是温州市区第二家建成的商业综合体,也是当前公认温州乃至浙南地区口碑最好的商业综合体。

万象城位于瓯海南湖,同样非成熟新区,但长期以来周边交通状况较差,温瑞大道高架桥的建设加剧了该区域的拥堵状况,导致不少人前来万象城的意愿降低。去年年底温州吾悦广场的开业,对万象城也有分流。

不过鉴于整体水平领先,再加上扼守高速口,万象城对郊县及周边城市有一定辐射,人气仍然较高。从本次探访情况来看,或许是人气最高的一座商业综合体。

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从入口、停车场来看,南入口人气、车流均高于北入口,大量南向车流汇入万象城,但由于温瑞大道正在建设高架桥,交通较为混乱。由此可见,鹿城、龙湾方向客流较此前已有所减少,但依旧不影响万象城的人气。

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最能反映万象城人气的是餐厅,外婆家、绿茶、太二酸菜鱼、鲈鱼、和府捞面等餐厅出现排长队现象,哥老官、小菜园等餐厅也有排队。多数中餐、面食餐厅都有较高的上座率,火锅反而在中午时间段客流量一般。

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在网红饮品方面,星巴克室外店坐满,奈雪の茶坐了不少人,喜茶也坐了一些人,但都没人排队,LADY M客流一般,伏见桃山客流尚可。

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在零售品牌方面,阿迪达斯、耐克人流量均不多,乔丹、新百伦、FILA、匡威、斯凯奇等几乎没人,李宁有一定客流量。优衣库客流量很大,UR客流量还可以,MUJI客流量尚可,其他服装品牌多数人流量不大。中高端化妆品客流量不大,国产化妆品完美日记客流量较大。

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至于其他品类,宜家、佳叽の旅、KKV、西西弗书店、海马体、泡泡玛特等人流量较大,电影院、游戏厅客流量一般。

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总体来看,万象城的客群以学生、情侣、年轻人、亲子群体为主,在温州尚有一定影响力。今后,若滨江商务区、中央绿轴的中高端商业综合体建成,或将持续分流客群,但若南湖新区持续开发、成熟度提升,以及三垟湿地、轨道交通S3线全面建成,还会有一轮提升的契机。

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万达广场

地处龙湾中心区,是温州第一家建成营业的商业综合体。当年,不少鹿城、瓯海、瑞安人愿意驱车十几甚至二十多公里前来消费,造成瓯海大道高架桥堵车。

自温州万象城开业后,万达广场客群基本上以茅竹岭以东的龙湾人为主。不过据一位龙湾当地人讲,万达广场已逛腻了,这种室内的商场不能抽烟,还没大排档吃得爽。

那么,现在万达广场还有多少人气?经小编现场探访后发现,总体还可以,但跟当年的辉煌时期相比有巨大的落差。

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龙湾中心区并非成熟新区,因此步行前往万达广场的市民并不多,东西两个入口没多少人,顾客以开车前来为主。

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万达广场地下停车场有一定规模,出入口持续有车辆驶入、驶出,但并没有出现排队现象。

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东西两座中庭均摆放了游乐、销售业态,没有举行大型活动或展示,客流量并不大。

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令人意外的是,万达广场室外步行街——万达金街,一度非常冷清,如今竟有了一定的人气。作为散售商铺且无地下停车场出入口的万达金街,在招商、品牌档次、业态布局等方面与无法比拟室内步行街,却最终成功逆袭,不容易。

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由于龙湾以制造业为主,万达广场的客群有不少外来人口,且以蓝领为主,导致万达广场的品牌档次较刚开业时降低了不少,其标志性事件是ZARA及其多个副牌的集体撤出。

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当天中午,万达广场的零售品牌人气普遍客流不大。耐克、阿迪达斯、优衣库等零售主力店品牌均仅零星客流,H&M当时全店仅有一名非裔顾客。李宁、安踏等国产品牌客流量同样不多。

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餐饮品牌多数有一半左右的上座率,但没有一家店出现排队现象,包括在其他地方经常需排队的小团圆、贤合庄。相比较之下,麦当劳、肯德基、必胜客等快餐厅人气最旺,也是万达广场少有从开业至今未更换的餐饮品牌。

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3楼原先KTV的位置,如今挂上了海底捞的围挡,看来海底捞成了各大商场吸引人气的利器。KTV原有的独立电梯,便于海底捞通宵营业。

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东西入口处的两家星巴克,人气普遍一般,东侧稍好一点。此外,万达广场没有其他网红饮品店。

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作为温州首家IMAX、曾多次挤进全国票房前十名的万达影城,如今也没什么人,可能和近期没有热门大片有关。游戏厅内客流量也不大。

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地下1层的永辉超市,客流量一般,与其他永辉超市没法比,或是被一路之隔的大润发分流。

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当前,茅竹岭以东的龙湾仅有万达广场一座商业综合体。今年,位于万达广场东南方向直线约8公里的温州空港宝龙广场也将建成营业。虽然它规模不大,周边环境一般,距离万达广场也有一定距离,但仍可能截留龙湾滨海客流。

银泰百货世贸店(世贸时尚中心)

位于温州目前的市中心大南门,这里本来仅有银泰百货,后来待世贸中心主楼建成后,底下打造世贸时尚中心,但未有起色,最终成为银泰百货世贸店B馆,从而让这家从百货起家的商场有了商业综合体的形态。

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大南门作为老城区代表性商圈,本身就有庞大的人口基数,自然人流量不少,而停车场出入口的车流量明显比不上其他商圈。

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银泰百货A馆人流量最多的要属1楼的化妆品柜台以及顶楼的餐饮层。受疫情影响,代购出不去,银泰抓住了商业机遇,“美妆节”活动层出不穷,有些一线彩妆品牌活动优惠后的价格不输于国外免税店。

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餐饮层的王者花落外婆家,在个别餐厅较为冷清的情况下,外婆家门口熙熙攘攘的人流开始排队等位叫号。

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至于其他楼层,本该成为血拼主力军的女装品牌,客流量却不理想,或许受到近年来网购飞速发展的冲击。耐克、阿迪达斯仍有一些客流。

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世贸中心主楼底下的银泰百货B馆整体人不多,但是ZARA人不少,肯德基、星巴克同样人流量不少,周杰伦的奶茶店MACHI可能是银泰百货B馆人最多的店,毕竟是温州唯一一家。

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不过,世贸中心本身较老的设计格局,再加上招商不力,导致地下1层、高楼层、室外商街仍有大量空置,尚未真正发挥市中心商业综合体的作用。

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银泰百货瓯海店(大西洋购物中心)

原名大西洋购物中心、大西洋银泰城。瓯海中心区是温州较为成功、成熟的新区,然而银泰百货瓯海店不仅不在成熟区域内,还被瓯海大道高架桥、温丽高速公路包围。

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相比较其他商业综合体,银泰百货瓯海店的装修偏弱,影响了视觉效果,降低了客户粘性。

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总体来讲,银泰百货瓯海店客流量一般,呈现出西热东冷现象。其中,西侧的永辉超市人流量较大,并带动了周边的肯德基等店,东侧整体来讲冷清很多。

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从楼层来看,客流集中在1楼主力店、3楼餐饮区域,2楼客流非常少。其中,1楼的耐克、阿迪达斯、李宁、安踏等品牌有些零星客流,2楼迪卡侬有零星客流,总体上零售品牌人流量都不大。

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在餐厅方面,仅有小团圆排队,三百秒高压鱼头新店促销生意还不错,鲜阁坊有些人气,其他大部分餐厅上座率不到一半,就连海底捞也不用排队。当餐饮人气一般,可见银泰百货瓯海店的吸引力并不强。

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其实,银泰百货瓯海店不仅主打奥特莱斯错位经营,也引进了银泰西选等跨境电商品牌,尽可能避免同质化。然而,当整座商业综合体的吸引力有限,好的业态“酒香也怕巷子深”。

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接下来,瓯海新城商务区底下正在改造中庚·漫游天地商业街区,与银泰百货瓯海店隔了一个住宅小区,届时到底是共享客流,还是被分流,还有待观察。

另外,银泰百货瓯海店向东约3公里的欢乐天地购物中心,虽然规模不大,但今后同样有分流区域客流的可能。

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5050购物中心

当年,大家吐槽温州商业综合体都位于城市周边的开发中新区,位于鹿城区城西的5050购物中心的开业,不少人感叹温州终于有一家位于成熟区域的商业综合体。

然而这两年,5050购物中心周边的鹿城工业区、黄龙商贸城及多个城中村相继启动拆迁,让这个成熟区域变成一片大工地,5050购物中心成了孤零零的存在。

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整体来讲,5050购物中心在上周六中午较为冷清,中午11-12时,地下停车场空车位始终很多。商场南北两侧的入口均冷清,只有个别人员进出。

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1楼大堂只有广告位有人,其他场地几乎无人,包括电梯也几乎无人,有些电梯甚至停着等人。外场及内场客户稀少,也直接反映在各个门店中,包括2楼、3楼只看到零星人,比如碰碰车等游玩场地无人,篮球场也只有4、5个孩子在学篮球。6楼电影院入口观察了近20分钟无人进出。

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地下1层的超市人不多,收银台只开了一个,有小排队,超市内场人也空阔无比,跟偌大的超市场地相比,显得较为冷清。

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5楼餐饮店也少有人,即便是中午饭点,味千拉面、贤合庄、小团圆等知名品牌也只有零星几桌,部分餐饮店关门谢客。曾经人气爆棚的海底捞,中午饭点也有约一半空位,服务员甚至出去招揽客户,格外热情。

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当年5050购物中心引进温州第一家海底捞,直接打响了这座商业综合体的知名度,一度人气很高。然而如今,温州市区已有6家海底捞,第7家也在路上了,乐清、瑞安、平阳、苍南也都开了海底捞,今后可能跟星巴克一样遍布。

那么,当海底捞不再是唯一,缺乏其他亮点品牌的5050购物中心,人气也开始有大幅的落差。

当前,鹿城区正重点打造城西生态新城,这里的大拆迁、大工地就是见证。也就是说,再熬个三五年,5050购物中心有望迎来转机。

不过根据规划,西北方向直线约1公里处,也设置了一座商业综合体,传闻已与某国内知名开发商洽谈。若该项目落地,同样不近不远的距离,今后会产生怎样的竞争?

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美美时尚广场、置诚广场、立体城购物中心

与上述商业综合体相比,这3家规模相对不大,知名品牌不多,影响力相对有限,人气普遍一般或较差。

其中,位于鹿城城西的美美时尚广场,1楼入口处,星巴克约六七个顾客,必胜客、麦当劳顾客更多一些,但1楼中庭没多少人经过,不少人直奔楼上。

2-3楼主要是儿童培训、游乐等业态,稍有一些客流,主要是接送孩子的家长。4楼餐饮区域客流一般。5楼的电影院已关闭。

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位于永嘉瓯北置诚广场,置诚广场总体人气一般,客流主要集中在餐厅区域,中午12点后人气开始增加,但各大餐厅上座率不高。除了餐厅之外,其他零售业态仅有零星客流量。

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温州银泰百货(温州城区9大商业综合体人气大血拼)

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位于永嘉三江商务区的立体城购物中心,总体非常冷清,商铺空置率较高,温州首家真冰场也处于废弃状态。商场5楼如今打造成淘宝直播基地,但商家入驻情况依旧不理想。中午12点过后,少量客流前往餐厅吃饭,仅少数餐厅有零星客流,上座率不高。

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这3家商业综合体当前仅辐射周边区域,少有特地远道而来的消费者,因此人气高峰不一定出现在周末白天。不过,置诚广场周边的拆迁、三江商务区周边的工地,或许也会造成一定影响,尚需一段时间培育。

综合上述情况来看,万象城的人气依旧是遥遥领先的存在,吾悦广场、银泰百货世贸店人气也不错,万达广场尚可,其他商业综合体相对较冷清。在温州商业综合体总量并不多的情况下,已呈现出明显的两极分化现象。

为什么这些商业综合体,会呈现出如此之大的差异?楼市温州团队经过讨论、分析后,得出以下几点原因:

楼市温州点评

1. 招商、运营实力,是一座商业综合体成败的关键。由知名投资商、运营商开发的商业综合体,人气明显更好,全国性的招商资源与运营经验,是其他小规模运营团队无法比拟的。他们甚至能突破地段的限制,在非成熟区域打造一座成功的商业综合体。

2.商业综合体周边的选址很重要。选在成熟地段,在招商、运营能事半功倍。在非成熟地段,或是周边遇上拆迁、改造,若无强大的运营实力,很可能就此沉沦。

3.商业综合体的主力客群是吸引更多白领阶层、中产阶级并非一个区域人口众多、经济实力雄厚,就能支撑起一座商业综合体,而是要更靠近白领阶层、中产阶级。温州核心城区商业综合体稀缺、周边区域较多,一定程度上违反了这个规律,更是造成了商业综合体工作日人流缺失、街头车流大人流小的状况。

4.硬件设施的优化设计与视觉效果,有助于后续运营。其中,一些开发商与运营商不同的商业综合体,本身设计不合理的硬件设施,对其招商、运营带来很大阻力。同时,一些硬件设施装饰、维护不力的商业综合体,少有回头客,甚至周边客群也在流失。

总体来讲,以温州人的消费水平、视野格局、审美标准,中高端的商业综合体更受温州人欢迎。相比较之下,高端的奢侈品购物中心,需要全省乃至更大片区的腹地支撑,温州还需努力。低端的商业设施,不足以形成商业综合体。当前,温州多数中低端的商业综合体,已呈现出明显的疲态,中高端的商业综合体依旧匮乏。

一边,温州不少商业综合体人气不足。另一边,不少温州人始终吐槽温州没地方逛。这也印证了一点:温州不是商业综合体太多,而是好的商业综合体太少,而且布局太分散。

也就是说,当前温州的商业综合体,存在一定的资源错配现象,符合温州人消费需求的并不多,部分商业综合体的选址、硬件设施、团队实力有待商榷,温州人的消费潜力并未得到充分发挥。

因此,楼市温州团队对今后温州商业综合体提出以下建议:

楼市温州建议

1. 当城市东南西北均有多座商业综合体建成、在建,应原则上暂停这些地方全新大型商业综合体的建设,改为布局社区商业。现有商业综合体周边可预留商业用地、从长计议,避免出现不近不远的商业布局,导致商业综合体之间无法共享客流、仅有竞争关系。

2. 集全市之力于滨江商务区、中央绿轴区域,面对面打造多座商业综合体,以集群形式打造商圈,以人气、共享客流,形成具有引领性的现代化商圈,提升温州消费层次,对周边城市产生影响力。

3. 充分结合城市轨道交通规划,将轨道交通站点与商业综合体、现代化商圈相结合,例如S1线惠民路站、M2线与M3线(规划)交汇处的CBD绿廊。城市快速路规划,应避免高架桥经过商业综合体,否则会割裂城区、破坏商业氛围。

4. 周边新区的商业综合体建设时序,应与新区整体进展同步,而非赶在大规模拆迁之际、新区整体建成之前营业,造成资源浪费。

5.商业综合体项目招商时,应严格筛选开发商、运营商,确保让有实力、有经验的团队进驻,避免失败案例的继续发生。

当二线城市开始引进K11、恒隆广场、太古里、来福士等外资商业综合体,连乐清都有了正大广场,温州市区除万象城外,依旧是与郊县同质的万达广场、吾悦广场、宝龙广场、银泰城。在新经济、新零售的背景之下,想要提升商业品质、影响力与辐射范围,温州势必需要更多新元素。

当“人跟产业走”的城市发展逻辑向着“产业跟人走,人跟配套与环境走”,那么一座城市能给人营造一种怎样的生活,就能吸引到怎样的人,最终吸引到怎样的产业,成就一座怎样的城市。商业综合体、现代化商圈,不仅是一座城市至关重要的生活配套,更是这里市民的精神领地。

因此,对于“满足不了温州人的温州城”来讲,接下来引进怎样的商业,某种程度上也决定着温州能留住并吸引怎样的人,最终向着怎样的方向发展。

今年,印象城MEGA、宝龙广场即将开业,再加上滨江万象城、远洋广场、鹿城广场、国鸿中心、印象汇等商业综合体的建设,大家认为今后谁将脱颖而出?欢迎留言讨论。

温州银泰百货(温州城区9大商业综合体人气大血拼)

温州银泰百货(温州城区9大商业综合体人气大血拼)

印象城MEGA、宝龙广场施工进展

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