番禺 | 万博
番禺v.s白云，有着极其相似的产业结构，都是小作坊+商贸为主，且都散落在大大小小的城中村中，因此很多人一提到这两个区，都会冠以“大农村”的称号。而地铁线路L3、L18（含北延），又拉近了它们到主城区尤其是珠城的距离，在老邝的定义中，这两个区都是广州的睡城，也是常住人口最多的两个区。
本期的楼盘打分，我们挑选了6个小区，准确地说，这是四个楼盘6个组团的PK，其中万博版块因为产业的蜕变，尤其是九大商业体加持，让它成为番禺区No.1；而嘉禾望岗则是新世界打造的生态链，地铁商业教育医疗一应俱全，生态里就能解决3-80岁的居住需求。那么到底是哪6个小区能纳入老邝的Top 500呢？
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Coldplay工匠: 还不如买我以前住的自在城市花园。
老邝: 不至于，不至于。。。欧泊无论如何还是比自在稀缺度高。
明月30638: 5月买了欧泊，儿子说还行，18号线到天河上班挺快的。
荒人如梦: 以后随着出生率降低和轮岗，老三区的学位房可能会不值钱了，但是就近入学还是大多数人的意愿，番禺可能就还是亚运城吧。番禺就一直挺尴尬的，感觉只有自住环境的优势了。
老邝: 我对教育的看法，依然是千金买邻，鸡娃先要鸡自己。
海珠老铁赵青: 很多wx的新员工买在欧泊，大部分还是受制于首付不够。
我又不是人造革: 感觉18号线和欧泊没有任何关系，想从欧泊走到18号线站台，估计20来分钟到半个小时。
Ledgercx: 兴南大道一修修了好多年 开车出行感觉不是很方便。
老邝: 番禺基建除了名的慢，广州市府基本不投入，谁叫华南8大金刚卖地卖到天上去，一分钱都没给广州市府，全部在撤市划区时进了那批“番禺市府”的口袋，至于钱去哪儿了，就不能说了。
law霸还是jason: 位置有点尴尬，夹在两个地铁站中间，去哪个都不能步行到，价格也有点虚高，7分吧！
沉默的周师傅: 前年看的时候这些离地铁感觉都不近，现在我在雅居乐每天电瓶车五六分钟到地铁坐七号线感觉也挺方便。
tony&mic：感觉旁边雅居乐比它香，学校好，大盘生活气息好。没欧泊新没欧泊红，也是实际。
老邝：广雅很多组团，你说比欧泊好的是哪一个？
tony&mic：除了邻居，浅山小筑，一尺山居，花巷这几个差点意思的组团，其他的不错。其中十年小雅和上善若水个人觉得不比欧泊差。
朵朵安安：雅居乐小学比万科红郡小学不会差，水平相当，小雅应该更好一些，另外南雅中学番禺公立第三了，亚铁没有算进去。
用户9906093967827：番禺人业主，看过锦绣香江几个组团，看过十年小雅。年纪大些的番禺人比较喜欢锦绣香江，可能我还不算太老，比较之下还是更喜欢并选择欧泊，应该算是高位接盘。目前居住体验感挺好的，生活氛围浓厚，年轻人很多处处透露着朝气，孩子也很多，早晨八九点老人和孩子们在花园里晒着太阳，幸福的感觉，并不后悔。
无名徒行：还没旁边的雅居乐剑桥郡香，小区比他好，地铁比他近。不说别的，就看看车库，欧泊的车库保养情况感觉楼龄已经20年了，还有房间层高较低住的很压抑，唯一的优点是多个卫生间，小区环境、临江和进地铁就更不能比了。
老邝：我觉得多个卫生间，比你说的都重要。
幽默星球C3：欧泊层高太矮，很压抑，再降20%也不会考虑。
吐槽小马甲201411: 未来结婚率生育率普遍降的情况下，还有万博一些企业的加持，我觉得万博的楼盘是会比较有竞争力，真正的自住体验没有很大问题，个别业主的一些体验不能算做全部。红郡幼儿园是难得的公办中非常优秀的幼儿园，小学的口碑也会逐渐好起来。和樾府进入二手市场后在价格上不一定有欧泊有优势。
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千刀之距万刀之离: 整个锦绣香江，最老的就是紫荆园。紫荆园好像也不便宜。紫荆雅园是第二老。紫荆园不好评价，紫荆雅园作为业主，觉得5分多一点点，不太到6。但是因为整个锦绣香江太大了，都挺久的。布查特三期靠里面的，出行就得坐班车到门口了。布查特三期也是往汉溪地铁站近一些。整个番禺真的是矮子里面拔将军。 紫金园和雅园靠近万博这边，走路或者骑车去地铁站18号站点，勉强OK。整个番禺都差的情况下，锦绣香江里面有三家幼儿园，四五家幼儿托育。幼儿托育价格合理，环境也OK。小学中学也都在小区里面。算是教育全套配置吧。对面和樾府好像并进来用这边学区呢！反正我觉得锦绣香江那边宜居。但是欧泊热度高。
Walker110: 139的都靠汉溪大道，而且靠的很近，一天到晚吵，感觉不宜居。
Le_Bonheur_: 八期是最新的但是单价也是最贵的同时不少靠汉溪大道会吵。我觉得锦江山水华府一期（单证大户型）比八期好。
唱歌的华儿：教育育才中学就在小区里小区业主也有优势啊，小学也在扩建，教育全是番禺好的了！
碧咸7574：商业有点垃圾，有新建组团的风险。
老邝：旁边耀胜广场就是新盘。有住宅有公寓，住宅记得规避噪音。
用户2107704022582：那个地方有的是单房的公寓吧？
老邝：嗯，那叫布查特公寓，其实是住宅性质，去年还有开发商捂盘的几套新房在卖。
ShoHank：锦绣香江被业委会搞得乌烟瘴气的。
天真小酒馆: 里面环境很好的，所以给7分，去过里面一个星巴克真不错。
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Ngzk_ika: 早期买入的确实赚疯了，早两年还是有价无市状态都捂着不卖。
老邝: 水库广州群，一群人冲了进去，但疫情后这一轮已经不怎么涨。
广州房产小哥: 太旧了，以前2012年在碧桂园上班，过去做拓展就已经很旧了，十年又过去了，更加旧。
RY_2022: 隔壁垃圾填埋场也不提了？
老邝: 不提了，这么多年了，不影响房价。
蚍蜉岛洲: 有一说一，碧桂园物业现在骂的人多，那也是因为跟以前没法比，但总体还是比很多小物业好很多的。买房还是看性价比，这个价格水平下，匹配自己需求，看值不值。
Policy-Warning: 去华桂看过一次，当时就在感慨楼房这么旧，开发商是怎么做到的……
喵喵享受我的生活: 哪里堵车堵的，全小区都从哪里走近道，公立学校在哪里，遇到上学时间，堵死。
利海置地: 同样是2000年左右开盘的，华碧的物业和保养真的很差，和星河湾差远了。
danceinthesunshine：住在这个小区，缺点如老邝的评价，很中肯。优点就是离地铁近，最近万博商业圈，楼层低，不用等电梯，得房率高，房屋本身建筑质量很好，耐得住老。
老邝：对于物业，你怎么看？
danceinthesunshine：对物业期望降低就不会太失望，在我心里是过得去勉强及格。可能我也只住过一个小区，没什么经验。物业费1.5，一分钱一分货吧，基本的清洁，报修，门卫管理，通知等还是可以，但是不能指望太多，更谈不上什么五星级。过几年要换房，到时一定找老邝帮我选！
amylovestudy：碧桂园算华南板块性价比最高的了，楼房质量还可以，物业的服务中规中矩，一般服务都可以提供。满分100的话，碧桂园80-85。碧桂园比雅居乐好停车，雅居乐比碧桂园的社区活力，氛围要好，保安也普遍比较更有礼貌。
小达人：住在这里面旧区，优点绿化好，楼距宽，停车位足，物业费低，缺点就是楼梯楼。
小镇做题家呀：还有个只通行人的小北门，到地铁口200米。
无名徒行：剑桥郡佰利山大门到地铁口不超过五分钟！
老邝：万博v.s板桥，是不同价值的地铁站。
有时候经常感到孤独：说得对，买别墅就去纯独栋别墅区，混搭型小区就选洋房。
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廖Sir_: 外行人问一下 这个小学是私立还是公办？
老邝: 之前是民办，去年要求转公了。
__潘康德: 公办，幼儿园华附，小学华附，初中培英。初中还有个私立华附，这间在白云区教学素质不错！
幻想之辉: 岭南新世界的最大问题还是塞车。
__潘康德: 还好吧，我就住这的，广从路修好以后，塞车问题缓解很多，等白云大道南那条路修好了会更好，哪里比得过市中心塞。当然啦，即使市中心很塞，我也希望有机会换房到市中心！
麻熟仔: 04年买的第一期，2900一平，销售还很开心请我吃了顿饭。。。
利海置地: 港式开发商典范，90年代拿的地，到现在都还有新货在卖。
老邝: 嗯，祈福也一9样。
Kathy139：终于等到自己家！不过不失，咸鱼白菜，各有所爱！
油抹：生活挺方便的，比我住的白云堡豪苑好太多了。
妞子他爷：岭南新世界和附近的华发四季名苑哪个好？
老邝：华发好。
Kathy139：选华发还不如凯云，旁边栋是公租房，而且小区没学校，都是蹭隔壁集贤苑的。
手机用户沉默是金：我在岭南住了很多年，我觉得岭南好些，环境舒适，空间宽阔，房子质量不错，就是K区，G区离地铁稍远。
大象的牙签：4分，业委会与物管矛盾很大，小区物管很关键，所以直接扣2分！
肥仔只手细个荷兰豆：我06年入住，现锦云峰4+万的价，比上一年降了一万了。感觉是底部了。
老邝：目前确实是底部，但没到逆转时刻，可以慢慢挑，耐心等待。
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DrELui: 觉得最大问题是旁边就是市八！
__潘康德: 最危险的地方最安全，防控最好最及时。中招了马上可以去就医，爬过去都只需要20分钟。。。
晓忆暶-: 目前广州市效果最好的激光IMAX影院也在这里。
張曼肉·: 去嘉禾望岗玩真心不觉得嘉禾有啥好，外地人多素质不高，路上又被路边推销的堵了几次。嘉禾人和龙归这些地方情况都差不多，不过嘉禾还是交通枢纽又多了个云门 。
扎不多嘚嘞: 蜜汁高的白云房价。
老邝: 我觉得还是物以稀为贵，因为整个白云除了白云新城，就是嘉禾望岗比较多大型社区。
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JX茱小姐: 外部环境真系硬伤。
老邝: 适合南航的小伙伴，或者白云做生意的批发佬。
想南想非: 这个是不是有一梯一户的户型？还有一梯一户楼盘推荐吗？
老邝: 对，大面积的楼王单位。同区域这种需求，要去到白云新城的大平层。
羊城楼市观察: 白云北部这么大的群体受众。这个盘还是不愁卖的。
cc-sharon: 好难有内外都欧洲的住宅啊！好似得广粤新天地果附近可以，或者猎德村果附近的豪宅。
Jason-Xiao: 这个价格的层次，同板块几乎都会选凯云，定位再高一点的则往白云新城，保利、中海、珠江找，说的是二手。
不在岭南住：4.2的物业费对于凯云是有点高，一年不住也要交个56千。。。小区服务和价格完全是两个事。
myboy:小区啥毛病都可以容忍，就是小区学位，原本就是奔学位来买的房，现在好了幼儿园和我们业主没有半毛关系，搞的我们还要跑好几公里外的地方去上学，现在都后悔当初选择了新世界。
从评论数来说，貌似还是万博＞嘉禾望岗，但这次老邝是将新世界细分为3个组团进行点评，因此分流了部分评论。无论如何，在我的2.0版楼盘打分，老邝不会再像之前针对某个大盘，而是细分到具体组团，这一点对于番禺v.s白云的睡城社区是非常有参考意义的。
单价上看，白云区Best白云新城已经突破10w，而番禺最贵也才7w+（大学城和星河湾半岛），貌似白云区的上限会更高；但在中间层级300-500w，你会发现番禺的几个大社区，尤其是华南版块会让你住得更有尊严，白云区中间产品的真空也是大家一直吐槽的点。到底是南边还是北边？在弱化增值的背景下，我依然建议个案各议，倘若你想在这两个区买入宜居的小区？
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